부동산 경매 서류 활용 현황조사보고서

현황조사보고서는 부동산 경매 물건의 점유자 정보와 특이사항에 대해 집행관이 현장 조사한 내용을 기록하는 법원 서류입니다. 현황조사보고서로 확인할 수 있는 내용과 권리분석에서 현황조사보고서를 활용하는 방법에 대해 정리해 보았습니다.

 

◐ 현황조사보고서란

 

 

 

부동산 경매 개시결정이 되고, 법원은 해당 부동산의 점유 사실과 임대차 계약, 보증금, 차임, 부동산의 현황상 특이사항을 확인하기 위해 집행관에게 현황 조사를 명령합니다. 집행관은 현황 조사에서 보고 들은 내용을 그대로 현황조사보고서에 기록하여 법원에 제출하게 됩니다.

 

◐ 현황조사보고서 정보

 

현황조사보고서는 경매 참여자 누구나 볼 수 있는 법원 서류입니다. 현황조사보고서에는 해당 경매 부동산의 하자 내용이 기록됩니다. 공부상 A동인데 현황상 B동인 경우나 호실이 다른 경우 그 내용을 확인할 수 있고, 유치권의 점유가 있었는지 확인할 수 있습니다.

 

점유자가 임차인일 경우 임차인의 전입일자와 확정일자를 기록하고, 월세인 경우 월 차임 내역을 기록하기에 점유자 정보를 확인할 수 있습니다. 확인되지 않은 임차인이나 전입은 있는데 점유자를 만나지 못한 경우 "미상"으로 기록하게 됩니다.

 

위장 임차인 공략 팁 주의점

 

소유자 임차인 대항력 우선변제권 발생시기

 

◐ 현황조사보고서 활용 방법

 

현황조사보고서는 집행관 성향에 따라 작성하는 방법이 다르기에 위장임차인의 경우 부부인데도 소유자외 임차인 점유라고 기재하거나 임차인은 부부나 가족이라고 밝혀주는 경우가 있습니다. 현황조사보고서 내용에서 부부나 가족임을 확인할 경우 위장임차인 권리분석에 활용할 수 있습니다.

 

 

 

현황조사보고서는 경매개시결정 이후 해당 부동산 현황을 기록하는 것입니다. 현황 조사시 점유자가 없거나 소유자 및 임차인 점유였는데 이후 유치권 신고가 접수된 경우 현황조사보고서를 활용하여 유치권을 해결할 수 있습니다. 인도명령 신청시 현황조사보고서를 첨부한 인도명령도 가능합니다.

 

경매개시결정등기 이후 점유한 유치권은 유치권의 성립 요건인 점유를 이미 상실한 상태이기에 현황조사보고서를 활용해 간단히 해결할 수 있습니다. 유치권 부존재 소송을 할 경우 증거 자료로 감정평가서와 함께 사용할 수 있습니다.

 

현황조사보고서 내용에 물건에 대한 호수 표기나 동 표기, 하자 등의 정보가 잘못된 경우 매각불허가 신청에 활용할 수 있습니다.

 

현황조사보고서 유치권 해결 사례

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