월세나 전세 계약할 때 위반 건축물일 경우 주의점과 임대차 계약서 작성시 첵임에 따른 옵션 수리 특약 및 이사 청소비 특약 작성 주의점을 정리해 보았습니다. 등기부등본에 신탁등기 된 건물에 대한 주의점도 정리해 보았습니다.
◐ 월세 계약 위반 건축물 주의점
위반 건축물도 주택임대차보호법의 보호 대상이나 부동산 경매나 공매 진행시 위반 건축물의 경우 낙찰가가 떨어지게 됩니다. 원룸 전세 계약 주의사항과 확인 서류는 정리한 글 링크를 확인해 주시기 바랍니다.
낙찰가가 낮을 경우 최우선변제금은 낙찰가의 1/2 한도에서 보장되기에 배당을 받을 수 있는 금액이 낮아지게 됩니다. 위반 건축물의 경우 전세보증보험 가입도 되지 않기에 계약하지 않는 것이 좋습니다. 빌라인데 근생인 경우나 무단 증축 등 위반 건축물로 등재되어 있는 경우 주의해야 합니다.
[위반 건축물]을 확인하는 방법은 건축물대장을 확인하면 됩니다. 무단 증축으로 방쪼개기 등을 한 경우 해당 호실로 전입신고를 할 수 없습니다. 대항력이 발생되지 않기에 주의해야 하며, 특히 다가구나 다중 주택에 방쪼개기가 많습니다.
◐ 월세 계약할 때 주의점 옵션 및 청소비 특약
임대차 계약서 작성시 옵션이 있는 주택은 옵션에 대한 수리 사항 특약을 협의해야 합니다. 일반적으로 옵션이 오래되지 않았다면, 사용 도중 고장에 대한 수리 비용은 세입자에게 있습니다. 단, 옵션에 대한 비용이 관리비에 포함된 경우 수리 책임은 임대인에게 있습니다.
임대차 계약서 작성시 노후된 옵션이라면, [노후로 인한 고장시 수리 비용을 임대인과 나누어 부담한다]는 특약을 넣는 것이 좋습니다. 노후라도 사용하다 발생한 고장이기에 세입자에게 일정 책임이 있습니다.
이사시 청소비를 내라는 특약을 넣는 경우가 있습니다. 임차인이 동의해서 넣는 특약인데 반대로 입주 청소가 되어 있어야 한다는 의미입니다. [입주 청소가 되지 않았다면, 이사시 청소비 부담 의무는 무효화 한다.]는 특약을 넣고, 입주시 사진 및 동영상을 촬영해 두는 것이 좋습니다.
◐ 임대차 계약 신탁등기 건물
신탁등기가 되어 있는 건물에 임대차(전세, 월세) 계약을 주의해야 합니다. 신탁등기의 경우 소유자가 신탁사이기에 계약서 작성은 신탁사와 해야 합니다. 신탁을 맞긴 개인과 계약서 작성시 실제 소유주가 아닌 타인과의 계약이 되기에 임대차보호법의 보호를 받을 수 없습니다.
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