대항력 우선변제권 언제부터 생길까

임차인이 대항력을 갖추기 위해 어떤 조건이 필요한지 대항력 발생 시기는 언제인지 정리해 보았습니다. 부동산 경매와 공매 실행시 근저당권과 같이 물권적 순위 배당을 받을 수 있는 우선변제권의 발생 조건과 발생 시기도 함께 정리해 보았습니다.

 

 

◐ 대항력 발생 조건과 시기

 

대항력은 임차인이 임대차 계약 체결 후 전입신고(주민등록)와 점유(이사)를 갖춘 경우 전입신고일 익일 0시부터 발생하게 됩니다. 대항력은 후순위라도 존재하나 부동산 경매 및 공매 실행시 후순위 대항력은 낙찰자에게 대항할 수 없습니다.

 

임차인의 전입보다 빠른 근저당권이나 가압류, 가등기 등 다른 권리가 설정되어 있는 경우 임대차 계약시 특약에 선순위 권리 말소 조건을 추가해야 안전한 대항력을 유지할 수 있습니다.

 

만약 근저당권이 2022년 5월 2일이고, 임차인이 동일한 날짜에 전입한 경우 임차인은 후순위 임차인이 됩니다. 임차인이 선순위 임차인이 되려면, 2022년 5월 1일 전입신고가 되어야 합니다.

 

이전 소유자가 임대차 계약을 체결 후 임차인으로 거주하는 경우 대항력과 우선변제권 발생 시기는 정리한 글 링크를 확인해 주시기 바랍니다.

 

◐ 우선변제권이란

 

 

 

임차인이 대항력을 가지고 있어도 임차인의 보증금은 채권이기에 부동산 경매 및 공매 실행시 저당, 근저당, 담보가등기 등 물권과 같이 순위 배당을 받을 수 없습니다. 우선변제권이란 임차인에게 확정일자를 통해 근저당권 같은 순위 배당을 받을 수 있게 해주는 권리입니다.

 

◐ 우선변제권 발생 조건과 발생 시기

 

우선변제권 발생 조건은 대항력 발생 조건인 임대차 계약서, 전입신고(주민등록), 점유(이사)와 함께 확정일자가 포함되어야 합니다. 확정일자는 점유(이사) 전에 부여할 수 있으나 대항력이 발생되어야 우선변제권의 효력이 발생합니다.

 

 

 

임차인이 2022년 5월 4일 대항력을 갖춘 경우 확정일자 부여가 아무리 빨라도 우선변제권은 대항력 발생 시기인 2022년 5월 4일에 발생됩니다. 만약 임차인이 확정일자를 2022년 7월 2일에 받은 경우 우선변제권은 2022년 7월 2일에 발생되게 됩니다.

 

전월세 신고제를 통해 자동으로 확정일자를 부여받을 수 있게 되었는데 전월세 신고 기간과 조건 및 방법에 대해서는 정리한 글을 참고해 주시기 바랍니다.

 

전월세 신고 기간 조건 및 신고방법

전월세 신고 기간 조건 신고방법