일반적인 경매 물건보다 명도가 편한 유형인 선순위 임차인 물건의 낙찰 확률과 수익성에 대한 장점을 정리해 보았습니다. 선순위 임차인 물건을 명도에 활용하는 방법과 배당 받지 못하는 선순위 임차인 물건의 활용 방법도 정리해 보았습니다.
◐ 선순위 임차인이란
선순위 임차인이란 임대차 계약을 체결하고, 전입신고 및 점유(이사)를 갖춘 임차인 중 등기부등본의 설정 권리보다 날짜 순위가 빠른 임차인을 말합니다. 선순위 임차인을 확인하기 위해서는 전입세대 열람과 등기부등본을 활용한 권리분석이 필요합니다.
◐ 선순위 임차인 장점
선순위 임차인이 있는 물건은 소유자나 후순위 임차인이 있는 권리분석상 하자 없는 물건에 비해 입찰자가 적습니다. 때문에 낙찰 받을 수 있는 확률이 높은 장점이 있습니다. 수익률도 일반적인 경매 물건의 수익률이 10% 미만인데 비해 10% 이상 수익 물건이 다수 존재합니다.
◐ 선순위 임차인 명도 활용 방법
선순위 임차인의 보증금은 전액 배당되지 않는 경우 낙찰자 인수 사항입니다. 전액 배당을 받는 선순위 임차인의 경우 소액임차보증금을 받는 임차인과 동일하게 명도에서 관리비 체납, 이사 비용, 이사 협의 등이 순조롭게 되지 않는 경우 배당금에 가압류 설정을 하여 활용할 수 있습니다.
관리비 체납 부분을 모두 정산하고, 명도 비용 없이 이사 날짜 협의도 대부분 순조롭게 진행되는 물건으로 명도가 편한 유형입니다. 낙찰 대금 외에 부대 비용 발생이 거의 없기에 수익성도 더 높습니다.
선순위 임차인 물건 중 배당 요구를 하지 않거나 확정일자부 우선변제권이 느려 선순위인데 배당 순위가 느린 경우들이 있습니다. 이런 물건의 선순위 임차인의 경우 전액 배당을 받는 경우보다 더 명도가 편한 유형입니다.
낙찰 후 보증금을 낙찰자에게 돌려받아야 하기에 임차인에게 먼저 연락이 오게 됩니다. 임차인을 만날 경우 미리 관리비 납부도 완료하고, 청소까지 다 해놓는 경우가 많습니다.
낙찰자에게 보증금을 받아야 하기에 수익성만 제대로 고려하여 낙찰받을 경우 전세를 놓을 때까지 선순위 임차인과 협상을 하는 방법도 활용할 수 있습니다. 보증금을 받아야 하기에 대부분 임차인은 전세를 구할 때까지 협조하는 편입니다.
선순위 임차인의 사정으로 전세가 구해지기 전에 이사를 나가야 할 경우 임차권등기를 해야 하는데 임차권 등기가 가능한 주택과 시기, 방법에 대해서는 아래 정리한 글을 참고해 주시기 바랍니다.
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