부부 위장임차인 공략과 주의사항

부동산 경매나 공매에서 부부인데 전입이 빠른 임차인이 되는 경우들이 있습니다. 부부 위장 임차인이 있는 물건의 공략 방법과 조사 방법에 대해 정리해 보았습니다. 부부가 임차인이 될 수 있는 이혼한 부부나 사실혼 관계일 경우 주의사항도 정리해 보았습니다.

 

 

◐ 부부 위장 임차인 공략 조사 방법

 

현황조사보고서나 매각물건명세서에 [임차인은 부부임]이라 밝혀주는 경우 임차인의 전입으로 인한 대항력은 바로 해결될 수 있습니다. 현황조사보고서를 작성할 당시 주민등록등본에 부부라고 밝혀진 것이기에 이혼을 하였어도 임차인으로 대항력은 없습니다.

 

현황조사보고서나 매각물건명세서에 부부인데 소유자(채무자)외 임차인 점유라고 되어 있는 경우가 있습니다. 이 경우 일반 사람들이 쉽게 접근하지 않는 물건으로 고수익 물건이 되는데 채권자의 협조를 얻어 해결할 수 있습니다.

 

채권자의 협조를 구하는 것은 전화를 하는 것보다 직접 방문하는 것이 좋습니다. 전화로는 통신비밀보호법을 이유로 직접 방문보다 정보 제공을 해주지 않는 경우가 많습니다. 직접 방문도 쉽게 알려주지 않는데 수익을 위해 최대한 자주 방문할 경우 70% 정도 정보를 얻을 수 있습니다.

 

위장 임차인을 공략하는 가장 좋은 방법은 법원의 서류 열람이나 금융권 채권자가 가지고 있는 무상거주확인서를 확보하는 것입니다. 채권자가 일반인일 경우 사례를 하더라도 서류 열람 복사를 부탁해 해결할 수 있고, 금융권일 경우 무상거주확인서를 확인하면 됩니다.

 

부부 위장 임차인 중 가장 위험한 케이스가 경매 실행 전 이혼한 부부와 사실혼 부부입니다. 이 경우 임대차 계약서에 대한 사문서 위조 부분을 밝히거나 보증금 이체 내역에 대해 [사실조회확인의소]를 신청해야 하며, 녹취를 이용할 경우 당사자가 본인의 이름을 말하도록 녹취해야 합니다.

 

 

◐ 이혼한 부부 위장 임차인 주의사항

 

현장 탐문에서 부부라고 확인되었을 경우 위험한 부분이 이혼한 부부나 사실혼 관계일 경우입니다. 부부는 임차인이 될 수 없으나 이혼을 한 경우나 아직 결혼하지 않은 상태이면, 임차인이 될 수 있습니다.

 

이혼을 했을 경우 부동산 경매 및 공매 실행 전에 이혼했다면, 법적 부부가 아니기에 임차인이 될 수 있습니다. 대부분의 경우 이혼을 먼저 하는 사례는 없으나 이혼이 먼저일 경우 임차인과 소송은 불가피하게 될 수 있어 주의해야 합니다.

 

경매개시결정등기 전 이혼이 먼저인 부부라도 임차 보증금을 입증할 수 있어야 합니다. 보증금 내역이 없는 경우 전입이 빨라도 임차인이 될 수 없습니다. 임차인이 민사소송을 하더라도 낙찰자가 승소할 확률이 높습니다.

 

부부 위장 임차인 중 임차 보증금이 이혼 위자료라고 주장하는 경우가 위험한 경우입니다. 이 경우 민사소송과 명도소송에서 폐소할 확률이 높기에 현장 탐문시 무상으로 거주하고 있다는 녹취를 해두는 것이 좋습니다.

 

 

◐ 사실혼 부부 위장 임차인 주의사항

 

임차인이 법적 부부가 아닌 혼인 신고없는 사실혼일 경우 법적 부부가 아니기에 임차인이 될 수 있습니다. 민사소송으로 재판을 할 경우가 생기는데 계약서 등은 위조가 가능한 부분이기에 주의해야 합니다.

 

판례에서 사실혼도 결혼 상태로 인정하는 판례들로 민사소송이 진행되더라도 승소 확률이 높습니다. 단, 부부가 아니기에 주택 구입 비용이 임차 보증금으로 주장될 수 있습니다. 현장 조사에서 주위 사람들은 부부로 알고 있어 실수가 나올 수 있는 부분이 사실혼 위장 임차인입니다.

 

 

 

외국인 배우자나 청약 등 문제로 일부러 혼인 신고하지 않는 경우들이 있고, 실제 사실혼인데 부부라고 실수하여 민사소송에서 폐소하는 경우도 있습니다.

 

사실혼 관계를 이용한 부부 위장 임차인 물건 공략은 임대차 계약서에 대한 사문서 위조 및 보증금 이체 내역을 확인하는 것입니다. 이혼한 부부와 같이 녹취를 이용하는 방법도 사용할 수 있습니다.

 

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