부동산 경매나 공매에서 명도는 처음 시작하는 사람에게 부담스러운 절차입니다. 소액임차보증금(최우선변제금)을 배당 받는 임차인이 있는 경우 명도가 다른 물건에 비해 수월합니다. 소액임차보증금을 명도에 활용하는 방법과 명도시 주의사항을 정리해 보았습니다.
◐ 소액임차보증금(최우선변제금)이란
주택임대차보호법에서 보장하는 최우선변제금을 소액임차보증금이라고도 합니다. 소액임차보증금은 설정된 물권의 날짜에 따라 지역과 한도 조건이 충족할 경우 후순위 임차인이라도 소액임차보증금을 0순위로 배당해 주는 제도입니다.
◐ 소액임차보증금 명도 활용 방법
소유자가 점유하고 있거나 배당을 받지 못하는 임차인이 있는 물건에 비해 소액임차보증금을 받는 임차인이 있는 물건은 명도가 수월합니다. 소액임차보증금을 배당받기 위해 낙찰자(최고가매수신고인)의 명도 확인서와 인감증명서가 필요하기 때문입니다.
보증금이 1억원인 임차인이 소액임차보증금(최우선변제금)으로 5천만원을 배당받게 될 경우 임차인 입장에서는 5천만원을 손해보게 되지만, 낙찰자 입장에서 임차인과 명도가 원활히 진행되지 않으면, 소액임차보증금 5천만원에 대해 가압류를 설정해 명도에 활용할 수 있습니다.
소액임차보증금을 받는 임차인 물건의 낙찰자는 밀린 미납 관리비용과 이사 협의에도 소액임차보증금을 활용할 수 있기에 처음 경공매 투자시 명도가 두려운 경우 소액임차보증금을 배당받는 물건을 선택하시기 바랍니다.
◐ 소액임차보증금 명도 주의사항
임차인이 혼자 거주하여 배당을 먼저 받아야 이사갈 수 있는 경우가 있습니다. 이 경우 명도는 이사갈 곳의 계약서를 먼저 확인 후 계약서 작성 부동산에 전화로 계약 상태를 확인하는 것이 좋습니다. 명도 확인서와 인감증명서를 먼저 주는 경우 인도명령으로 강제집행이 불가하니 주의해야 합니다.
부동산 경매나 공매에서 배당은 배당 기일 이후에도 받을 수 있기에 특별한 일이 없는 경우 임차인이 이사나가는 시점에 명도 확인서와 인감증명서를 주시기 바랍니다. 인감증명서 공란에 [법원 제출용]이라고 명시하여 주는 것도 잊지 마시기 바랍니다.
공유자 우선 매수 활용 주의사항
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