부동산 경매나 공매에서 공유자 우선 매수 신청 방법을 정리해 보았습니다. 공유자 우선 매수 청구권 신고시 경매와 공매의 차이점과 공유자 우선 매수 청구를 할 수 없는 주의사항을 정리해 보았습니다. 공유자 우선 매수를 막을 수 있는 방법 및 수익 창출 방법을 정리해 보았습니다.
◐ 공유자 우선 매수 신청 방법
부동산의 소유자가 1명 이상인 공유 지분 물건이 부동산 경매나 공매 실행시 다른 공유자의 재산적 피해를 막기 위해 생긴 제도가 공유자 우선 매수 청구권입니다. 공유자 우선 매수 청구권은 공유 지분을 소유한 누구라도 행사할 수 있으며, 보증금과 신고서를 작성하여 제출하면 됩니다.
공유자 우선 매수 청구권은 해당 경매계나 공매 담당 부서에 미리 신청할 수 있습니다. 경매는 입찰 당일 경매 법정에서 공유자 우선 매수 신청을 할 수 있으며, 공매는 낙찰 후에도 매각 결정 기일 전까지 보증금을 제공하여 공유자 우선 매수 신고를 할 수 있습니다.
◐ 공유자 우선 매수 신고 주의사항
공유자 우선 매수 신고는 법원에 따라 다르지만, 대부분 1회로 제한하고 있기에 미리 신청했다면 입찰자가 없는 경우 다음 진행부터 공유자 우선 매수 신청권을 사용할 수 없습니다. 때문에 경매는 입찰 당일 법정에서 공유자 우선 매수 신청을 하는 것이 유리합니다.
공매의 경우 매각 결정 기일 전까지 보증금과 공유자 우선 매수 신고서를 제출하면 되기에 결과 확인 후 결정해도 됩니다. 전원주택과 같이 도로를 공유 지분으로 소유하는 경우 도로 지분만으로 공유자 우선 매수 신청을 할 수 없는 부분도 주의해야 합니다.
토지와 건물이 하나의 경매나 공매 물건으로 진행되는데 토지나 건물 일부 지분이나 건물에 포함된 도로 지분만으로 공유자 우선 매수 신청이 된 경우 차순위 매수 신고를 활용해 이의 신청을 하면 됩니다. 단, 낙찰되더라도 공유물 분할 소송이나 법정 지상권 소송이 진행될 수 있습니다.
공유자가 공동 채무자이거나 공유물 분할 경매에는 공유자 우선 매수 청구권이 인정되지 않습니다. 토지나 건물 공유자들의 합의된 계약서에 의한 구분 소유권을 가진 공유 지분도 공유자 우선 매수 청구권을 인정하지 않습니다. 다만, 지분임에는 변함 없기에 경락잔금대출이 어렵습니다.
부동산 경매나 공매로 진행되는 다수 물건의 하나의 부동산 공유자는 해당 부동산에만 공유자 우선 매수 청구권을 행사할 수 있으며, 다른 부동산은 일반 입찰자와 동일하게 입찰에 참가해야 합니다. 가압류 효력과 발생 시점 및 효력 기간은 정리한 글을 참고해 주시기 바랍니다.
◐ 공유자 우선 매수 청구권 활용 방법
공유자 우선 매수 신청은 경매는 입찰 법정에 참석하여 일정 수준까지 유찰된 후 약 50%정도에서 입찰하는 것이 좋습니다. 다만, 단지 지분만으로 50%까지 유찰되는 것은 물건 가치가 높지 않은 경우에 가능한 일입니다. 50% 이하 유찰은 다른 권리가 있을 때 가능합니다.
공유자 지분을 활용하는 방법은 선순위 가등기나 예고등기 등이 있을 때 효과를 높일 수 있습니다. 일반적인 공유 지분은 시세 차익 계산에서 너무 큰 욕심은 오히려 손해를 볼 수 있습니다. 지분 투자 장점과 활용법은 정리한 글을 참고해 주시기 바랍니다.
공유 지분 물건 입찰에서 공유자 우선 매수 청구를 막는 방법은 2가지 방법이 있습니다. 공유 지분권자에게 1/1000 지분이라도 지분을 매수하여 직접 공유자가 되는 방법이 첫번째 방법인데 단점은 다수 공유자가 입찰할 때 공유 지분 비율로 지분 분할이 되는 것입니다.
부동산 경매 채권 상계 신청 방법과 양식 다운로드 방법
직접 공유자가 되는 방법은 이후 부당이득금 반환 청구 소송과 공유물 분할 소송, 선순위 가등기까지 수익 창출 계획을 세워 진행하는 것이 효과적입니다. 양도세 및 법무비, 중개 수수료 계산에서 활용할 수 있는 부동산 어플 사용법은 정리한 글을 참고해 주시기 바랍니다.
공유자가 여러 명인 물건의 공유자가 모두 지인이라면, 공유자 우선 매수 청구권을 활용한 다수 유찰을 실행할 수 있습니다. 공유자들이 수익 분할에 대한 확약서 작성 후 돌아가며 공유자 우선 매수를 신청하면, 다수 유찰로 시세 차익을 올릴 수 있습니다.
두번째 방법은 공유자가 입찰할 수 없는 높은 금액으로 입찰하는 방법인데 NPL(부실채권)을 활용할 수 있을 때 가능한 방법입니다. 낮은 가격으로 채권 매입시 채권최고액까지 입찰하여 공유자가 우선 매수 신고를 못하거나 하더라도 배당 이익을 얻을 수 있습니다.
채무 인수 방식이나 사후 정산 방식의 NPL은 배당 이익은 노릴 수 없는 단점이 있습니다. 이 경우 첫번째 방법과 혼합해 사용하면, 낙찰 확률과 수익률을 동시에 올릴 수 있습니다. 단, 공유자가 다수인 물건은 채권 활용도가 떨어지는 단점이 있습니다.
다수의 공유자 물건은 지분에 대한 채권액이 상당히 낮거나 설정 자체가 없는 경우가 많아 활용할 수 있는 방법이 적습니다. 공유 지분 NPL 활용에서 가장 좋은 예는 1/2 지분이나 1/3 지분처럼 공유자가 적은 경우입니다.
댓글