토지별도 등기는 대지권 미등기나 법정 지상권과 유사한 권리로 일반적인 단독 건물에 존재하지만, 아파트, 빌라와 같은 공동 주택에도 존재할 수 있습니다. 토지별도 등기 종류와 부동산 경매 및 공매 권리분석에서 주의해야 할 사항들을 정리해 보았습니다.
◐ 토지별도 등기 종류
토지별도 등기는 건물과 토지에 등기가 따로 존재하는 것을 의미하는데 단독 주택이나 공장, 창고 등 단독 건물에는 당연히 토지별도 등기가 존재하게 됩니다. 아파트, 빌라, 상가 등 집합 건물은 원래 토지와 건물 등기가 하나이나 여러 사유에 의해 토지별도 등기가 존재할 수 있습니다.
1. 아파트나 빌라 등 집합 건물의 토지별도 등기가 존재하는 이유는 분양 당시 대지권이 분할만 된 상태에서 집합 건물 등기가 이루어지지 않은 것입니다.
2. 특이한 케이스는 아파트나 빌라 등 집합 건물 분양 중 토지나 건물에 가압류 설정이나 진정명의회복 가처분 등으로 경매나 민사소송으로 인해 토지와 건물 소유주가 나누어진 것입니다.
3. 토지가 처음부터 공유 지분인 상태로 지주 공동 투자 방식의 신축을 하던 중 부동산 경매나 공매가 실행되어 토지별도 등기가 존재하는 경우도 있습니다.
◐ 토지별도 등기 주의사항
토지별도 등기에서 가장 주의해야 할 부분은 건물만 매각하는 것입니다. 토지 소유권을 취득할 수 있는 대책이 없다면, 법정 지상권 소송이나 부당이득금 반환소송(지료 청구)에 휘말릴 수 있어 주의해야 합니다. 반대로 토지만 매각하는 것은 장기적인 투자 방법이 됩니다.
부동산 경매나 공매에서 토지별도 등기가 있더라도 토지와 건물 일괄 매각에서는 권리적 문제는 없습니다. 다만, 토지별도 등기가 있을 때 선순위 임차인이 있다면, 토지 근저당과 건물 근저당의 순위에 따라 배당에서 선순위 임차인의 보증금이 배당되지 않을 수 있는 문제가 있습니다.
신축 빌라에 많이 발생되는 문제인데 토지 근저당이 건물 근저당보다 날짜가 빨라 선순위 임차인의 대항력과 우선변제권이 토지 근저당보다 후순위로 배당받지 못할 수 있습니다. 이 경우 낙찰자가 선순위 임차인의 보증금을 인수해야 하기에 주의해야 합니다.
선순위 전세권은 경매 신청이나 배당요구를 했을 때 배당으로 변제되지 않더라도 소멸하는 권리로 문제가 되지 않습니다. 다만, 선순위 전세권자가 임차인으로 대항력을 함께 가지고 있는 경우 배당되지 않은 임차 보증금을 인수해야 하기에 주의해야 합니다.
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