부동산 지분 투자 장점 활용법

부동산 투자를 위한 방법은 다양하게 존재하나 소액으로 대출 없이 접근할 수 있는 방법 중 지분 소유권에 대한 투자가 적합한 방법입니다. 부동산 지분 투자 장점과 지분 투자 시 수익을 올릴 수 있는 방법 및 지분 활용 방법과 주의점을 정리해 보았습니다.

 

 

 

지분이라는 것은 하나의 부동산을 소유하고 있는 소유자들이 최소 2명 이상 있는 것으로 완전한 소유권 행사를 하는데 문제가 있으나 소액 투자로 할 수 있고, 협의 방식에 따라 높은 수익을 올릴 수 있습니다. 지분이라도 채권 상계 신청이 가능하여 NPL 활용이 가능합니다.

 

◐ 부동산 지분 투자 장점

 

 

 

부동산 일부 지분은 일반 사람들이 지분이 아닌 물건들에 비해 접근하는 비율 자체가 적습니다. 특히, 봉분이나 묘비가 있는 토지 지분 물건들은 입찰자도 거의 없고, 낙찰 금액도 상당히 낮은 장점이 있어 부동산 경매 틈새 투자 방법이 됩니다.

 

일반 매매나 부동산 경매 및 공매에서 일반적인 깨끗한 매물에 비해 지분 물건은 저렴하다는 것이 가장 큰 장점입니다. 물론 가치에 따라 지분이라도 낙찰 금액이 높은 물건들이 존재합니다. 공인중개사 사무소에는 100만원 이하 토지를 찾기 힘들지만, 경매나 공매에는 존재합니다.

 

지분의 소유자라도 재개발이나 재건축 지분에 대해 소유권 주장을 할 수 있어 오히려 다수 지분보다 소수 지분을 가진 사람이 더 마음이 편합니다. 부동산 경매나 공매로 재건축이나 재개발 지분을 낙찰 받을 경우 낙찰 금액 대비 높은 협상 매도를 할 수 있는 것도 지분의 장점입니다.

 

지분 투자의 매력적인 점은 내 지분 이외의 지분이 부동산 경매 및 공매로 매각될 때 공유자 우선 매수를 사용할 수 있다는 것입니다. 공유자 우선 매수를 사용하여 낙찰 확률을 높이거나 수익 증대를 할 수 있는 방법들이 있습니다.

 

 

◐ 부동산 지분 투자 활용법

 

부동산 지분 물건의 투자 방법은 크게 3가지 방법이 있는데 매매 또는 매각으로 소유권 이전 후 다른 지분권자와 협의하여 매수 또는 매도하는 방법과 공유물 분할 소송을 통한 매각 방법 및 토지 사용에 따른 부당 이득금 반환 소송을 하는 방법이 있습니다.

 

협의를 통한 지분 매수 또는 매도 방법은 협상을 잘 하시는 분들에게 유용한 방법이나 사람들이 자신의 이익을 우선하기 때문에 쉽지 않은 방법입니다. 공유물 분할 소송은 일반적인 해결 방법으로 협의가 되지 않을 때 사용하는 방법입니다.

 

공유물 분할 기간은 1년 정도 걸리기 때문에 부동산 공유물 분할 매각에 따른 양도세를 절세 하기 위해서 매수 또는 매각 후 1년이 되는 시점에 신청하는 것이 현명한 방법입니다. 가장 수익이 높은 방법은 부당 이득금 반환 청구를 통해 강제 경매를 신청하는 것입니다.

 

예를 들어 시세 3억 아파트의 1/3 지분 낙찰 후 해당 아파트에 나머지 지분 소유자들이 거주할 때 1/3 지분에 대해 보증금과 월세 계산을 하여 부당 이득금 반환 소송을 하면 되는데 주의할 부분은 상대가 쉽게 상환하기 힘들 금액이 될 때까지 기다려야 한다는 것입니다.

 

보증금과 월세를 2명이 나누어 내야 할 때 80만원이라고 한다면, 80만원은 2명이 부담할 수 있는 금액이나 1년 ~ 2년 후 부당 이득금 반환 청구를 하여 연체 이자까지 수천만원 이상 되는 금액은 쉽게 부담할 수 없는 금액이 됩니다. 이 때 소송을 신청하는 것이 좋습니다.

 

가압류 절차를 거쳐 아파트로 대출도 받을 수 없는 상태를 만든 후 해당 가압류 채권을 통해 강제 경매 신청을 하여 아파트 전부를 소유하는 방법으로 3억의 1/3 지분으로 전체 소유권을 가져올 수 있습니다. 기간은 오래 걸릴 수 있으나 가장 많은 수익을 올릴 수 있는 방법입니다.

 

3억 아파트 1/3 지분을 8천에 낙찰 받았을 때 지분 시세 차익 2천만원과 강제 경매 절차까지 쌓인 부당 이득금 및 연체 이자까지 이자 수익을 올릴 수 있고, 선순위 가등기를 활용할 수 있는 경우 나머지 지분에 대한 공유자 우선 매수로 50% 낙찰이 가능한 방법입니다.

 

 

◐ 지분 투자 주의점

 

부동산 지분 매수 또는 매각에서 해당 부동산이 미래 상승 가치가 높지 않을 때 절대로 시세를 넘는 금액으로 입찰하면 안됩니다. 이 경우 과욕으로 인한 손실이 발생할 수 있어 주의해야 하며, 시세를 정확히 확인할 수 없을 때 가장 최근 실거래가를 기준으로 입찰 금액을 정해야 합니다.

 

아파트, 빌라 등 토지와 건물 등기가 하나로 된 집합 건물이라도 토지 별도 등기나 대지권 미등기 건물이 있습니다. 건물만 지분으로 나온 물건은 재개발 또는 재건축 입주권이나 현금 청산 물건이 아니라면, 법정 지상권에 의해 시달릴 수 있으니 주의해야 합니다.

 

기획 부동산 사기에 많이 사용되는 그린 벨트라고 하는 개발 제한 구역이나 가장 건축 제한을 많이 받는 비오톱 토지 또는 공익용 산지 등 공법 상 제약이 많은 토지 지분 투자는 명확한 공법 이해와 해결 방법이 없을 때는 과감히 포기하는 것이 현명합니다.

 

점유이전금지가처분 신청하는법 비용 주의점

점유이전금지가처분 신청 방법 비용 주의점