위장 임차인 공략 팁 주의점

부동산 경매와 공매에서 선순위 위장 임차인이 있는 물건 공략은 높은 수익을 볼 수 있으나 유치권, 법정 지상권 등과 같이 대금 미납을 할 수 있는 위험성이 있습니다. 임의 경매와 강제 경매에 따른 위장 임차인 공략 방법과 위장 임차인 물건 입찰 시 주의점을 정리해 보았습니다.

 

 

 

선순위 전입자가 있을 때 부동산 경매나 공매를 처음 접하는 사람은 배당 문제나 명도 문제로 고민할 수 있으나 실제 선순위 임차인 물건이 명도에 더 편한 물건들이 많으며, 높은 수익을 낼 수 있습니다. 다만, 선순위 임차인 물건에는 주의해야 할 사항들이 있습니다.

 

◐ 위장 임차인 임의 경매 공략 팁

 

 

 

위장 임차인 물건 공략은 크게 3가지로 분류할 수 있습니다. 부부 위장 임차인은 매각물건명세서에 밝혀졌을 때 큰 수익 물건이 될 수 없으나 밝혀지지 않은 부부 위장 임차인은 특수 물건으로 법정 지상권과 비슷한 수익을 낼 수 있습니다. 다만, 이혼이나 사실혼 부부는 주의해야 합니다.

 

부동산 경매는 임의 경매와 강제 경매가 있는데 임의 경매는 말소기준권리가 대부분 근저당입니다. 위장 임차인을 조사하기 가장 쉬운 물건으로 채권자 협조를 받기 용이합니다.부부, 가족, 친족 등이 선순위 전입자일 때 채권자를 통해 [무상 거주 확인서]를 확보하면 됩니다.

 

근저당으로 실행되는 임의 경매는 대부분 채권자가 선순위 전입자의 [무상 거주 확인서]를 받아 놓지만, 전화 문의 시 통신 비밀 보호법과 개인 정보 보호법 등 사유로 정보 제공을 잘 해주지 않기 때문에 직접 방문하는 것이 좋으며, 경락 잔금 대출을 위해 서류 복사가 필요합니다.

 

강제집행면탈죄 성립요건 고소장 예시

 

[무상 거주 확인서]는 등기부등본 상 소유자와 거주자 각각 서명한 서류가 모두 있어야 효력을 발휘하며, 경락 잔금 대출이 필요해 [무상 거주 확인서] 복사를 요청했을 때 거절 당할 경우 근저당 설정 은행에 경락 잔금 대출을 신청하는 것도 공략에 도움이 됩니다.

 

 

◐ 강제 경매 위장 임차인 공략방법

 

부동산 강제 경매는 임의 경매와 달리 채권자 협조를 받기 까다로운 부분이 많습니다. 채권자가 신용 카드일 때 저도 많이 시도해 보았으나 선순위 전입자 정보를 얻는 확률은 20% 이하였습니다. 이때 방법은 후순위 개인 채권자나 가압류 채권자의 도움을 받는 것입니다.

 

압류 가압류 차이 저작권 가압류 주의점

 

세무서나 지자체 압류는 99% 정보 제공이 안된다는 것을 숙지해야 하며, 후순위 말소되는 채권자에게 사례를 하더라도 법원 서류 열람을 부탁하여 정보와 경락 잔금 대출을 위한 [가족관계증명서], [주민등록등본]을 확보하는 것이 가장 쉽게 위장 임차인을 공략하는 방법입니다.

 

채권자 도움으로 법원 서류 열람 및 복사 시 채권 내역을 확인하여 개인 채권자의 채권을 NPL 매입하는 방법을 활용할 수 있습니다. 후순위 임차인이나 전세권 NPL 매입은 해당 부동산 가치가 선순위 채권에 비해 매우 높을 때 활용할 수 있는 방법입니다.

 

채권자의 도움을 받을 수 있더라도 직접 현장 임장 및 탐문은 선행되어야 합니다. 임차인을 직접 만나는 것은 NPL 협상이 아니면, 임차인 입찰로 낙찰가가 올라가는 단점이 있어 신중히 선택해야 합니다. 다른 호실 임차인과 주변 부동산 탐문을 하는 것이 오히려 효과적입니다.

 

차순위 매수신고 필요시기 단점

 

주변 부동산 공인중개사는 그 지역에 대해 가장 잘 알고 있고, 운이 좋다면 해당 부동산이 임대차 계약을 체결했을 가능성이 있습니다. 임대차 계약서는 임대인, 임차인, 공인중개사가 각 1부를 가지고 있다는 점을 활용하면 하나의 위장 임차인 공략 방법이 됩니다.

 

강제 경매에서 현장 탐문으로 전입자가 진정한 임차인일 때 임차인을 직접 만나 계약서를 확인하는 방법은 임차인에게 일정 조건을 제시하는 것이 좋습니다. 위장 임차인이 아닌 사람은 어차피 선순위 임차인이기 때문에 미리 재계약이나 이사 비용을 협상해 두면 효과적입니다.

 

인도명령 신청기간 신청서 작성법 예시

 

◐ 위장 임차인 입찰 주의점

 

위장 임차인 물건 입찰 시 가장 주의해야 할 부분은 경락 잔금 대출을 생각한다면, 위장 임차인이라도 반드시 [무상 거주 확인서]나 부부라는 것을 확인할 수 있는 주민등록등본, 가족일 때 가족관계증명서 확보가 필수라는 것입니다.

 

아무리 위장 임차인이라는 것을 확인했더라도 은행은 선순위 전입이 있을 때 경락 잔금 대출을 쉽게 해주지 않습니다. 때문에 선순위 채권자가 은행이라면, 해당 은행에 미리 경락 잔금 대출을 협상하는 것이 하나의 해결 방법입니다.

 

공유 지분 물건도 10% 중후반 금리가 적용되나 경락 잔금 대출이 가능합니다. 다만, 선순위 전입이 있을 때 동일하게 대출이 되지 않으니 주의해야 하며, 낙찰 후 법원에 제출된 주민등록등본을 복사하거나 낙찰 전 다른 공유 지분권자, 채권자를 통해 대출 서류를 준비해 두어야 합니다.

 

부부 위장 임차인일 때 이혼이나 사실혼 관계가 강제 경매에서 상당히 많기 때문에 대금 미납을 할 수 있는 요소가 많습니다. 부부 공유 지분일 때 주택 자금이 임차 보증금이 될 수 있으니 항상 임장 조사와 서류 조사를 철저히 해야 합니다.

 

 

 

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