부동산 경매나 공매에서 선순위 전세권 매각을 활용하는 방법과 장점을 정리해 보았습니다. 후순위 전세권 매각이나 매입시 주의해야 할 사항 및 임차인이 대항력과 선순위 전세권을 모두 보유한 경우 권리분석시 주의사항을 정리해 보았습니다.
◐ 선순위 전세권 매각
선순위 전세권은 물권으로 NPL로 활용할 수 있습니다. 전세권도 경매 물건으로 나오는 경우가 있으며, 일반 부동산과 같이 매각됩니다. 낙찰 받은 전세권을 이용해 임의경매 신청이나 보증금에 대한 배당 이익으로 활용할 수 있습니다.
낙찰받은 전세권이 설정된 부동산이 경매가 진행될 경우 전세권 낙찰 가액이 얼마이건 전세권 금액만큼 채권 상계가 가능합니다. 채권 상계 신청 방법은 정리한 글 링크를 참고해 주시기 바랍니다.
선순위 전세권을 NPL로 활용할 경우 양도세 부분의 장점이 있습니다. 매각 대금과 상관없이 전세권 설정 금액까지 양도세 비과세를 적용할 수 있습니다. 후순위 전세권도 활용도에 따라 부동산 매각 금액이 높은 경우 활용할 수 있습니다.
◐ 후순위 전세권 매각 및 매입 주의사항
전세권이 후순위일 경우 투자 전문가가 아니라면, 접근하지 않는 것이 좋습니다. 후순위 전세권은 부동산 경매나 공매의 배당 계산을 정확히 할 수 있고, 해당 부동산의 시세 가치와 비교했을 때 활용도가 높은 전세권을 매각이나 매입해야 합니다.
◐ 선순위 전세권 주의사항
선순위 전세권 주의사항은 주택이나 다가구 같이 토지별도등기가 존재하는 경우입니다. 토지와 건물이 별도 등기된 경우 토지 및 건물 모두에 설정된 전세권이 아니거나 일부 전세권인 경우 투자 실수가 발생되게 됩니다.
선순위 전세권은 배당과 효력 부분의 주의사항도 존재합니다. 토지별도등기 물건은 토지와 건물의 감정가 비율에 따라 배당되기에 전세권의 순위가 어느 한 부분에서 선순위가 아닐 경우 후순위 부분은 소멸하게 되니 주의해야 합니다.
토지나 건물 한 곳만 설정된 선순위 전세권은 임차권이 없는 경우 전액 배당이 되지 않아도 소멸하기에 주의해야 합니다. 다가구나 다중 주택 등 일부 전세권일 경우 경매 신청이 불가합니다. 말소기준권리 종류와 해석은 글 링크를 확인해 주시기 바랍니다.
임차인이 대항력과 선순위 전세권 설정이 동시에 있는 경우 권리분석 실수가 발생합니다. 최근 판례가 선순위 전세권자가 후순위 대항력을 가졌어도 전세권으로 실행되는 임의경매에서 임차인의 대항력을 인정하고 있습니다. 임차인의 대항력이 후순위로 소멸한다는 권리분석은 주의해야 합니다.
선순위 전세권과 대항력을 모두 가진 임차인이 전출해도 대항력을 인정하는 경우도 있기에 선순위 전세권 권리분석은 매각물건명세서의 내용으로 임차인의 대항력을 분석해야 합니다.
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