임대인 변경시 계약서 효력과 주의사항

월세 및 전세 거주 시 매매, 상속, 증여 등 사유로 임대인 변경될 수 있기에 임대인 변경 시 기존 계약서 효력 및 임대인 변경 새로운 계약서 작성 주의점, 증액 계약, 1일이라도 전출 시 주의 사항 확인하여 보증금 보호하셔야 합니다.

 

◐ 임대인 변경 계약서 효력

 

월세, 전세 임대인 변경 시 보증금 증액이나 차임(월세) 증액 있을 경우 계약서 새로 작성하셔야 하며, 현재 설정 권리 등기부등본 발급하여 다시 확인하셔야 합니다. 근저당 등 설정 권리 있을 경우 지역 최우선 변제금 한도 및 대항력 순위 확인 후 계약하시기 바랍니다.

 

상속, 증여 및 매매 등 사유로 임대인 변경 시 기존 계약서 효력 유지되며, 주택 임대차 보호법에 따라 계약 승계 됩니다. 승계 시 보증금 임대차 계약 종료 시점 받으실 수 있고, 매매, 증여 시 승계 거부 의사 상당 기간(1달) 이내 밝혀 계약 해지하실 수 있습니다.

 

대법원은 임차인 임대인 변경 계약 승계 원하지 않을 경우 이의 제기하여 임대차 계약 해지할 수 있다 판시하고 있습니다. 임대인 변경은 계약 상 중요한 부분 변경이기에 임차인 임대차 계약 해지 권리 인정한 것입니다.

 

계약서 상 임대차 계약 승계 매매 동의 특약 있을 경우 계약 해지 요청하실 수 없으며, 임대인 사망 상속으로 변경된 경우도 계약 해지 요구하실 수 없습니다. 기존 계약 승계 시 보증금 및 차임(월세) 증액 요구 있을 경우 해당 내용으로 이의 제기하셔야 합니다.

 

임차인 집 주인 변경 동의하지 않아 보증금 반환 청구 시 참조 판례 [대법원 1998. 9. 2 자 98마 100 결정] 및 [대법원 2002. 9. 4 선고 2001다 64615 판결] 참고하시고, 부당한 임대차 계약 승계 시 변호사 상담부터 하시기 바랍니다.

 

 

◑ 임대인 변경 계약서 작성 주의점

 

임대인 변경 시 임대차 계약 기간 남았을 경우 승계 조건이며, 새로운 계약서 작성 필요하지 않습니다. 바뀐 집 주인 새로운 계약 작성 요구 시 거절 힘드시거나 전세 보증금 증액 계약서 작성 시 기존 임대차 계약서 반드시 보관하셔야 합니다.

 

새로 임대차 계약서 작성하시더라도 주택 임대차 보호법 상 승계 되기에 기존 계약서 보관하셔야 법적 문제 발생 시 전세 보증금 반환 소송에 유리하며, 보증금 증액 차용증으로 대체할 경우 대항력 없으니 주의하셔야 합니다.

 

선순위 대항력 있을 경우 확정 일자 느려도 경매 시 낙찰자에게 보증금 반환 받으실 수 있으나 시간 손해 보실 수 있습니다. 기존 계약서 없이 새로운 계약서만 있을 경우 새로 계약한 시점으로 대항력 발생하니 주의하시기 바라며, 대항력 우선 변제권 발생 시기 참고하시기 바랍니다.

 

◐ 증액 계약 전출 주의 사항

 

 

 

보증금 증액으로 계약서 작성 시 증액 계약서만 새로 확정 일자 받으셔야 하며, 증액 계약 대항력은 계약 시점이기에 다시 등기부등본 발급하여 설정 권리 확인 후 계약하셔야 합니다. 경매, 공매 진행 시 기존 계약서, 증액 계약서 모두 권리 신고하셔야 합니다.

 

주택 담보 대출, 개인 사정으로 임대인이 일시 전출 후 전입 요구 시 거절하셔야 대항력 유지할 수 있으며, 임차인 개인 사정으로 전출 필요할 경우 주민등록등본 상 현재 동거 가족 중 1인 전입 유지하시면 다시 전입하시더라도 대항력 유지할 수 있습니다.

 

1인 가구일 경우 전세권 설정하셔야 하며, 전세 대출 및 전세 보증 보험 가입한 경우 임대인 변경 사항 해당 은행 및 서울 보증 보험이나 HUG 등 보증 기관 통보하셔야 합니다. 새로 채권 양도 서류 보내려면, 새로운 임대인 정보 필요하고 약관 내용이기도 합니다.

 

임차권 등기 시기 대상 주택

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