부동산 경매와 공매에서 임차권 등기가 있는 물건은 명도가 수월한 편이지만, 명도시 미납 관리비, 내부 파손, 남겨진 짐의 처분 권한, 명도확인서 부분의 주의점이 존재합니다. 임차권 등기 절차와 명도 활용 주의점을 정리해 보았습니다. 권리분석과 경락잔금대출 주의사항도 정리해 보았습니다.
◐ 임차권등기 절차
임차권 등기는 임대차 계약 종료나 협의에 의한 파기가 발생했을 때 보증금을 반환 받지 못한 임차인에게 주택임대차보호법으로 거주 이전의 자유권을 보장하며, 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 하는 제도입니다.
임차권 등기는 관할 법원에 임차권 등기 신청서를 제출하면, 서면 심리 방식으로 [이유 있다] 인정되었을 때 임차권 등기 명령을 결정하게 됩니다. 임차권 등기는 임대인의 동의가 필요없는 제도입니다.
◐ 임차권 명도 주의점
임차권 등기된 부동산은 임차권 등기 이전 미납 관리비 체납은 임차인이 부담해야 합니다. 임차권 등기 이후 미납 관리비는 낙찰자가 인수해야 하기에 이 부분에 대해 주의해야 합니다. 단, 임차권 등기 이후에도 해당 부동산에 거주 중일 경우 미납 관리비는 임차인 부담입니다.
임차권 등기 물건은 법원에 임차인의 계약서가 제출되어 연락처 확보나 내부 파손 우려가 적은 장점이 있습니다. 임차권 등기 명도시 내부 파손에 대한 확인이 우선되야 하며, 파손이 있는 경우 사진 및 동영상 촬영이 필요합니다. 파손 수리 비용에 대해 명도 후 청구하는 것이 좋습니다.
명도에서 공통된 부분인데 임차권 등기 부동산에 짐을 남겨두고 간 경우 남겨둔 짐에 대한 처분 권한에 대해 서류나 문자, 음성 녹취를 해두어야 합니다.
임차권 등기도 보증금 배당에서 기본적으로 낙찰자의 명도확인서와 인감증명서가 필요합니다. 낙찰받은 부동산에 짐을 완전히 뺀 상태에서 명도확인서와 인감증명서를 임차인에게 발급해야 하며, 법원 경매계나 공매 담당자에게 미리 명도확인서의 필요성을 전화로 어필하는 것이 좋습니다.
주택임대차보호법에서 임차권 등기자의 보호 조치로 임차권 등기 후 전입은 최우선변제금을 인정하지 않습니다. 확정일자에 따른 우선변제권만 인정되기에 최우선변제금을 명도에 활용할 수 없습니다.
◐ 임차권 등기 권리분석 주의사항
임차권 등기 날짜는 임차인의 대항력 발생일이 아닙니다. 등기부등본에 전입일자와 확정일자가 기재되어 있는데 등기부등본 내용으로 대항력과 우선변제권의 권리분석을 해야 합니다. 등기부등본 보는법은 정리한 글을 참고해 주시기 바랍니다.
임차권 등기 말소는 보증금이 전액 반환되야 가능합니다. 선순위 임차권 등기는 전액 배당이 아니면, 경락잔금대출 실행에 문제가 발생할 수 있습니다. 때문에 경락잔금대출 실행을 위해 임차인과 미배당 보증금 반환 합의서를 작성하여 은행에 제출해야 합니다.
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