부동산 경매와 부동산 공매에서 다른 권리들의 소멸 기준이 되는 권리가 말소기준권리입니다. 말소기준권리의 의미와 근저당권, 압류, 선순위 전부 전세권 등 7가지 말소기준 권리 종류 및 해석을 정리해 보았습니다.
◐ 말소기준권리란
말소기준권리란 부동산 경매 및 공매에서 말소기준권리를 포함한 다른 권리들을 소멸시키는 기준입니다. 낙찰자는 대금납부 후 말소기준권리보다 늦은 권리를 말소 촉탁할 수 있으며, 말소기준권리가 될 수 있는 권리는 근저당, 가압류 담보가등기 등 7가지 권리가 있습니다.
부동산 경매에서 말소기준권리를 쉽게 찾는 방법은 매각물건명세서를 확인하는 것입니다. 매각물건명세서 보는 방법에 대해서는 다른 포스트팅 글을 참고해 주시기 바랍니다.
말소기준권리의 적용 쉽게 풀어 보아요
실제로 7월에 경매 입찰 기일이 잡혔던 아파트를 예로 들어서 설명을 하려고 합니다. 앞서서 포스팅을 했던 말소기준권리와 대항력, 우선변제권 등에 대해서 실전편으로 그럼 간단히 권리분석
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매각물건명세서를 활용하면, 말소기준권리와 임차인 정보 유치권, 법정지상권, 물건의 하자 부분에 대한 정보를 얻을 수 있습니다.
◐ 말소기준권리 종류 및 해석
말소기준권리는 저당권, 근저당권, 가압류, 압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 선순위 전부 전세권 총 7가지 권리가 있습니다.
저당권의 경우 물건을 맡기고, 돈을 빌렸을 때 담보를 잡는 것을 의미합니다. 전당포에서 물건 맡기고, 돈을 빌리는 것을 생각하시면 됩니다. 저당권은 물권으로 대항력과 우선 변제권을 가집니다.
근저당권은 가장 많이 볼 수 있는 말소기준권리입니다. 저당권과 마찬가지로 부동산이나 동산을 담보로 돈을 빌려주지만, 채권최고액 사이에서 금액이 계속 변동이 일어난다는 점이 다릅니다.
가압류의 경우 채권으로 근저당권과 비슷하지만, 담보 설정을 하지 않고, 채무이행각서나 신용대출, 카드 연체 등 설정없이 돈을 빌려준 것이라고 생각하시면 됩니다. 가압류에서 배상해야 할 금액이 확정판결을 받게 되면 본 압류가 됩니다.
압류의 경우 대부분 세금체납이 많기는 하지만, 돈 빌려주고 받지 못해 가압류 설정을 했다가 확정판결을 받아 얼마를 배상하라고 나오게 되면 압류가 되기도 합니다.
가등기는 어떤 부동산을 매수 하려고 하는데 언제까지 매수하겠다고 서로가 약정을 하고, 등기부등본에 등기를 해놓은 것입니다. 그러나, 담보가등기의 경우 해당 부동산을 담보로 돈을 빌려주는데 저당이나 근저당권을 설정한 것이 아니라 가등기를 설정한 것입니다.
가등기권자가 법원에 채권계산서를 제출하고 권리신고 및 배당요구를 하게 되면 담보가등기입니다.
공유물분할이나 사망으로 인한 상속 재산의 청산 경매의 경우 해당 부동산이나 동산에 따로 설정이 된 권리가 없는 경우들이 있습니다. 이 경우 임의경매 개시결정 등기나 강제경매 개시결정 들기가 말소기준권리가 됩니다.
전세권의 경우 말소기준권리가 되려면, 어느 일부의 전세권이 아닌 해당 부동산 전부의 전세권이어야 합니다. 아파트나 빌라의 경우 토지와 건물이 일체로 거래가 되고, 등기가 되기에 해당 호수 전체에 전세권 설정을 하면 문제가 없습니다.
주택이나 다가구, 다중주택, 공장, 창고 등의 경우 토지와 건물의 등기가 따로 존재하기에 건물과 토지 모두 전세권 등기가 되어야 말소기준권리가 됩니다.
다가구의 경우 한 소유주의 건물에 여러 명의 세입자가 있기에 전체 건물과 토지에 전세권이 설정되어 있지 않다면, 말소기준권리가 될 수 없습니다.
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