역촌역 삼성타운 골프장 2017타경 9042 부동산 경매 사건 권리분석입니다. 법인과 임차인의 유치권 신고가 있던 물건으로 감정평가서 내용과 현황조사보고서 내용을 이용한 유치권 해결 권리분석 방법입니다.
◐ 역촌역 삼성타운 골프장 유치권
2017타경 9042 경매 물건은 법인의 유치권 6억 5천만원과 임차인의 유치권 약 2억 7천만원의 유치권 신고가 있습니다. 또한, 역촌역 삼성타운 아파트는 근린상가인데 감정 평가를 볼링장과 골프장의 설비까지 같이 한 부분이 다른 경매 사건들과 차이가 있습니다.
부동산 경매에서 공장이나 창고의 경우 기계 설비까지 감정가에 포함하는 경우가 많지만, 상가의 경우는 대부분 감정평가에 포함시키지 않기에 조금 색다른 물건입니다.
감정평가는 공장 및 광업재단 저당법 3조 ~ 6조를 적용하여 볼링장과 골프장의 기계 설비도 저당권의 효력이 있다 판단했습니다. 기계 설비가 감정평가 목록에 포함된 부분은 소유자가 설정한 저당권이기 때문입니다.
최초 근저당권을 설정할 당시 근린상가임에도 볼링장과 골프장의 기계 설비에도 공장 및 광업재단 저당법을 적용하여 공용물로 함께 저당 목록에 포함된 것입니다. 이 부분은 내부 기계 설비가 채무자의 것이라는 증거가 됩니다.
◐ 역촌역 삼성타운 골프장 유치권 권리분석
현황조사보고서 내용으로 임차인들이 내부 설비들에 대해 소유권을 주장한다고 합니다. 임차인과 마찰이 생길 수 있는 경고 메세지 내용도 있습니다. 그런데 임차인의 소유권 주장 유치권은 이미 위에서 소유자가 채무자라는 것이 밝혀졌습니다.
2017타경 9042 사건의 임차인 유치권은 가짜라는 것이 확인되었습니다. 현재 역촌역 삼성타운 골프장과 볼링장을 점유 사용 수익하는 것은 임차인 2명이라고 합니다. 이 부분에서 법인 정** 주식회사의 유치권 부분도 해결되었습니다.
임차인과 법인이 상가 임대차 계약을 체결한 것이 아니기에 점유가 없는 유치권은 이미 해결된 것입니다. 이 사건의 2건의 유치권은 감정평가서와 현황조사보고서로 해결되었습니다.
임차인은 모두 후순위로 인수해야 할 권리는 없습니다. 말소기준권리는 2009년 11월 24일 근저당권으로 2018년 1월 22일 채권자 변경 신고서가 접수되었습니다. 이 부분으로 NPL 부실채권이라는 것이 확인됩니다.
유치권 부분이 금액상 9억 이상의 큰 금액이 설정되어 위험해 보이지만, 실상은 쉽게 해결 가능한 자료들이 숨어있는 물건입니다. 경매 공부에 도움이 되는 좋은 예입니다.
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