대지권 미등기는 아직 대지권이 등기되지 않은 상태를 의미합니다. 대지권은 있는데 등기되지 않은 경우와 실제 대지권이 없는 경우의 주의사항을 정리해 보았습니다. 대지권 미등기 건물의 케이스에 따른 조사 방법도 정리해 보았습니다.
◐ 분양대금 미납 대지권 미등기 주의사항
대지권 미등기는 건물에만 등기가 되어 있고, 토지 등기부가 존재하지 않는 경우입니다. 대단지 아파트들과 같은 곳에 미분양이나 분양대금 미납 등의 사유로 대지권이 분할되지 않은 경우 대지권에 등기가 이루어지지 않습니다.
대지권은 있으나 분양대금 미납이라면, 대지권 취득에 필요한 미납 분양대금을 완납해야 하는 부분과 토지분 취등록세가 더 들어가야 하는 추가 비용을 산정해야 합니다. 이 부분은 건설사나 분양 사무소에서 서류로 확인해야 합니다.
◐ 소유주가 다른 대지권 미등기 주의사항
법정지상권이나 일반 매매로 신축 중 소유주가 변경되었거나 무허가 건물인 경우 대지권 미등기가 발생합니다. 이 경우 토지 소유권에 대한 분쟁이 발생할 수 있습니다.
대지권이 없을 경우 대지권을 취득하기 위한 추가 비용 산정이 필요합니다. 법정지상권 문제로 향후 건물 철거나 지료 청구를 당할 수 있어 주의해야 합니다.
일반적으로 부동산 경매 및 공매에서 대지권 미등기 물건이 매각물건명세서나 재산명세에 토지와 건물이 포함 평가되었다고 하는 경우가 많습니다. 이 경우 대부분 문제가 없는 물건들이나 실제 대지권이 없는 경우와 소유자가 다른 경우가 있어 정확한 조사가 필요합니다.
◐ 대지권 미등기 조사 방법
대단지 아파트나 빌라의 경우 대지권 없이 매매가 정상적으로 이루어지고 있다면, 큰 문제가 되지 않습니다. 때문에 주거용 건물의 경우 분양 사무실이나 해당 아파트나 빌라, 상가 인근 부동산을 통해 조사해 보면 대지권 유무를 확인할 수 있습니다.
등기부 등본에 토지 소유자가 다른 경우 정말 대지권이 없는 경우이기에 대지권 미등기 조사시는 토지 등기부와 건물 등기부를 모두 발급해 따로 권리분석해야 합니다.
대지권 미등기 조사에 정보공개포털을 활용할 수 있습니다. 정보공개 청구로 대지권에 대한 취등록세 납부 여부 확인으로 대지권 유무를 확인할 수 있습니다.
정보공개포털 활용의 경우 해당 주소 토지에 대해 취등록세 납부 내역을 정보공개 청구하면 됩니다. 이 방법은 조사하기 어려운 대지권 미등기에 대해 제가 사용하는 방법입니다.
대지권 미등기와 함께 법정지상권으로 이어질 수 있는 토지별도등기 주의사항에 대해 글 링크를 확인해 주시기 바랍니다. 토지별도등기 건물만 매각하는 경우와 선순위 임차인이 있는 경우 주의사항도 대지권 미등기와 함께 확인해야 할 사항입니다.
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