지역 상권 분석과 임대료 협상 후 상가 임대차 계약서 작성 시 가장 먼저 확인해야 하는 것이 용도 변경 가능 여부와 비용입니다. 상가 건물 용도 변경에 따른 하수도 원인자 부담금이 발생되는 이유 및 상가 임대차 계약서 작성 시 임차인과 임대인 특약 넣는 방법을 정리해 보았습니다.
하수도 원인자 부담금이란 건물 용도에 따라 오수 발생량 기준이 정해져 있는데 해당 상가의 1일 10톤을 초과하는 오수 발생 시 그 원인 제공 자에게 초과되는 부담금을 부과하는 것입니다. 비용 문의는 지자체로 확인해야 가장 정확합니다.
◐ 하수도 원인자 부담금 발생 이유
상가 임대차 계약서 작성 후 인테리어 공사와 영업 신고 또는 용도 변경 신고를 해야 합니다. 오수가 많이 발생되는 시설로 용도 변경 시 하수도 원인자 부담금이 발생하게 되며, 건물에서 발생되는 오수가 10톤을 초과할 때 지자체 기준에 따라 비용이 측정 됩니다.
하수도 원인자 부담금 발생 이유는 동일한 업종 계약 승계 시 큰 비용 발생은 없지만, 오수 발생이 거의 없는 약국에서 오수가 많이 발생되는 갈비집이나 횟집 등 음식점을 개업할 때 용도 변경에 따른 오수 처리 비용이 발생하는 것입니다. 비용은 업종과 면적에 따라 다릅니다.
일반 업종 대비 오수 발생이 많은 업종으로 용도 변경 시 하수도 원인자 부담금 계약서 특약 사항이 없을 경우 수백 ~ 수천만원 이상 비용을 임차인이 전부 부담해야 하기 때문에 미리 시, 군, 구 지자체에 비용 발생 여부 및 총 비용을 확인하는 것이 현명합니다.
◐ 하수도 원인자 부담금 임대인 특약
하수도 원인자 부담금으로 민사 소송까지 발생할 수 있어 임대인은 미리 분쟁을 피할 수 있도록 특약을 기재해야 합니다. [하수도 원인자 부담금은 임차인이 부담하기로 한다.]라고 작성하면 되고, 임차인 부담이 너무 클 경우 일정 기간 임대료를 삭감해 주는 방법도 있습니다.
예를 들어 [하수도 원인자 부담금의 부담을 줄이기 위해 임대인은 계약 3개월 동안 20% 월 차임을 삭감해 준다.]라고 작성하면 되며, 이 특약은 처음부터 사용할 필요 없이 임차인의 항의가 심할 때 분쟁 조정을 위해 사용하는 방법입니다.
◐ 하수도 원인자 부담금 임차인 특약 넣는법
임차인은 하수도 원인자 부담금 비용이 얼마나 발생되는지 먼저 지자체에 확인해야 하며, 비용이 너무 클 경우 임대인과 계약서 작성 시 부담 비율을 조율하는 특약을 넣어야 합니다. 임대인이 전부 부담하라는 특약은 들어줄 임대인이 거의 없다는 점을 감안하여 협의하시기 바랍니다.
예를 들어 상가 건물 임대차 계약서 특약으로 [하수도 원인자 부담금은 임대인과 임차인이 각 50% 부담하기로 한다.] 또는 [용도 변경으로 인해 하수도 원인자 부담금이 3천만원 발생되기 때문에 계약 초기 3개월 동안 월 차임 30%를 삭감하기로 합의 한다.]라고 작성하면 됩니다.
건물에 따라 위반 건축물 여부 또는 법규에 따른 용도 변경 불가 건물일 수 있기 때문에 임차인은 반드시 특약으로 [해당 사업 인허가 또는 용도 변경 불가 시 계약을 무효화하고, 보증금 전액을 즉시 반환하기로 합의 한다.]는 내용을 작성해야 합니다.
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