매도인 하자담보책임 특약과 손해배상 주의점

구옥이나 임차인이 점유하고 있는 주택이나 건물을 매수했을 때 발견된 파손, 누수 등 민법에 규정된 매도인의 하자담보책임 여부와 주택 매수에서 매수인에게 필요한 부동산 매매 계약서 특약 예시 및 매도인에게 하자담보책임 손해배상 청구 시에 주의 사항을 정리해 보았습니다.

 

 

◐ 매도인 하자담보책임

 

민법 제 580조의 매도인 하자담보책임은 매매 계약 취소 사유와 손해배상 사유가 있는데 매수 주택이나 부동산에 지역권, 지상권, 전세권, 가압류, 질권, 유치권 등이 설정되어 매매 계약 유지가 어려운 상황이라면, 매수인은 계약을 파기할 수 있습니다.

 

매매 계약 체결 후 발견된 주택의 파손이나 누수 등 기타 사유는 손해배상 청구만 할 수 있는데 매도인의 하자담보책임은 주택 매도 당시 매수인이 주택의 하자 여부를 알았거나 매수인 과실로 알지 못한 때는 적용되지 않으며, 하자 책임이 임차인에게 있을 때도 적용되지 않습니다.

 

매수인은 민법 제 575조에 따라 심각한 권리상 하자나 건물의 하자를 알았을 때 그 사실을 확인한 날로부터 1년 이내에 권리 행사를 해야 합니다. 때문에 권리상 하자는 계약 체결 시점에서 1년 이내이며, 임차인 거주 등 특정 사유가 있을 때는 확인한 날로부터 1년 이내입니다.

 

민법 제 581조에는 여러 개의 원룸이나 건물 중 일부 호실의 계약에서 하자가 발생했을 때 매도인의 하자담보책임을 명시하고 있는데 매수인은 동일하게 계약 취소나 손해배상을 요청할 수 있으며, 하자가 없는 다른 호실로 대체 신청할 수 있습니다.

 

민법 제 581조의 권리 행사는 민법 제 582조에서 6개월 이내로 정하고 있는데 동일하게 권리상 하자는 계약 시점에 권리 확인을 하기 때문에 계약 시점부터 6개월이고, 임차인 등 특정 상황으로 확인을 못한 경우 임대차 종료 후 6개월입니다.

 

부동산 매매 계약은 임대차 보호법을 우선하고, 민법과 관습법을 따르게 됩니다. 관습적으로 부동산 매매 계약은 매도인 하자담보책임을 6개월로 하고 있습니다. 다만, 임차인이 있어 내부 확인이 어려웠을 경우 매수인은 6개월이 지났더라도 하자 보수 청구나 손해배상 소송을 할 수 있습니다.

 

매수 주택의 임차인 퇴거 후 확인된 파손이나 누수 등 하자는 매도인 과실 여부와 함께 주택 매수 이전이나 6개월 이내 발생된 하자인지 확인이 필요하며, 임차인 과실이 아닌 하자가 계약 체결 전이나 계약 후 6개월 이내 발생했을 경우 매도인은 하자담보책임이 있습니다.

 

 

◐ 부동산 매매 계약 하자담보책임 특약 예시

 

부동산 매매 계약서에 [현 시설물 상태의 계약이다]라는 문구가 있는데 이 부분은 매도인에게 유리한 조항입니다. 때문에 하자가 발생할 수 있는 오래된 주택이나 건물을 매수하거나 임차인이 거주하여 내부 확인이 힘들 경우 매수인은 특약으로 매도인의 하자담보책임을 기재해야 합니다.

 

경찰 조사 순서 조서 주의점

 

1. 본 주택의 매수 후 발견된 파손이나 누수 등 하자에 대한 하자담보책임은 매도인에게 있다.

 

2. 임차인의 거주로 주택 내부 확인이 어려워 퇴거 후 발견된 파손 및 누수 등 하자담보책임은 매도인에게 있다.

 

3. 매도인 퇴거 후 발견된 하자담보책임은 매도인에게 있다.

 

약식기소 민사 주의점 손해배상금

 

◐ 매도인 하자담보책임 손해배상 청구 주의점

 

공실 이었던 주택을 확인하지 않은 상태의 매매 계약에서 발견된 하자도 계약 체결 6개월 이내 손해배상 청구를 할 수 있는데 매수인의 과실이 크기 때문에 손해배상 소송에서 패소할 수 있습니다. 때문에 공실 주택 매수에는 위의 특약 조항을 기재하는 것이 현명합니다.

 

매도인이나 임차인의 거주로 부동산 매매 계약 당시 내부 확인을 제대로 하지 못한 상황이라면, 퇴거 후 발견된 파손이나 누수에 대한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 손해배상 청구나 소송을 하기 전 증거 확보를 하는 것이 우선 되어야 합니다.

 

매도인이 거주했던 주택이라면, 하자 발견 당시 사진이나 동영상 촬영으로 1차 증거를 확보한 후 매도인과 하자담보책임 여부를 협상하는 통화 녹음, 문자 내역, 내용증명 증거를 2차로 확보해 두는 것이 좋습니다.

 

임차인이 거주하던 주택일 경우 임차인 퇴거 당시 사진과 동영상을 확보하고, 임차인에게 파손이나 누수가 언제부터 있었는지 사실 확인서를 받아두는 것이 좋습니다. 사실 확인서를 받지 못한 경우 내용증명이나 통화 녹음, 문자 내역으로 매도인 하자담보책임 과실 여부를 입증해야 합니다.

 

부동산 매매 계약은 계약서와 특약 사항을 중시하기 때문에 특약에 하자 보수 책임을 매수인에게 불리한 조항으로 하였다면, 손해배상 소송에서 불리하게 작용됩니다. 다만, 피해가 심각한 하자는 계약 자체의 문제가 되어 손해배상이 가능할 수 있습니다.

 

 

 

대법원 판례 2015 다 215717은 법인과 국가의 손해배상 소송에서 부동산 특약과 같은 특수 조건 조항이 있었지만, 매매 계약에서 기본적인 매매 조건이 부족하다 판단하여 원심 뒤집은 사례입니다. 때문에 특약이 있었더라도 매도인의 심각한 과실은 손해배상 승소가 가능합니다.

 

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