공매 채권자나 임차인이실 경우 배분 요구 시기 지키셔야 배분 되기에 [배분 요구 종기일] 이전 신청하셔야 하며, 임차인 권리 분석 주의점 확인하셔야 합니다. 채권자, 상가 임차인, 임금 채권, 가압류 등 채권 계산서 작성 및 배분 요구 신청 방법 주의 사항 정리입니다.
◐ 공매 배분 요구 시기
부동산 공매 배분 요구 인정 가능 시기는 [배분 요구 종기일] 당일까지 입니다. 배분 요구 종기일은 입찰 기일 이전으로 공고하게 되어 있어 공매 공고문 기일 정확히 확인하셔야 합니다. 지분 물건 공매 진행도 배분 요구 시기 동일합니다.
[배분 요구 종기일] 이후 배분 요구 하였을 경우 배분 받을 수 없기에 권리 분석하실 때 주의하셔야 합니다. 대항력 유무로 낙찰자 임차인 보증금 인수 발생될 수 있으며, [토지 별도 등기] 존재 시 주의 사항 참고하셔야 합니다.
◐ 공매 임차인 권리 분석 주의점
대항력 우선 변제권 모두 선순위일 경우 배분 받지 못한 금액 모두 낙찰자 인수이며, 대항력 선순위이나 우선 변제권(확정 일자) 느릴 때 배분으로 받지 못하여 인수 금액 증가할 수 있습니다. 배분 철회 역시 종기일 이전 신청해야 효력 발생하고, 이후 신청 의미 없습니다.
지분 물건 임차인 대항력 없을 시 낙찰자 인수 없으나 다른 지분 대항력 존재하여 명도하려면, 보증금 전액 반환 필요하십니다. 전액 반환 시 해당 채권 활용하여 다른 지분 권리자에게 [구상금] 청구하실 수 있으며, 가압류 효력 발생 시기 지속 기간 활용하셔야 합니다.
구상금 반환 합의 시 문제 없으나 소송 진행하실 경우 가압류 활용으로 강제 경매까지 생각하셔야 합니다. 경매 진행 시 연체 이자 발생으로 NPL 매도 및 직접 낙찰하신다면, 더 높은 수익 올리실 수 있으나 2년 정도 시간 생각하셔야 합니다.
◐ 공매 배분 요구 신청 방법 주의 사항
채권자 및 임차인은 배분 요구 종기 전까지 배분 요구 하셔야 하는데 근저당권, 전세권, 질권 등 담보 채권자일 경우 설정 계약서, 채권 원인 서류 사본 제출하셔야 합니다. 임차인이실 때 확정 일자 부여 임대차 계약서나 전세권 설정 계약서 사본 필요하십니다.
상가 임차인일 경우 확정 일자 부여 임대차 계약서나 전세권 설정 계약서 사본 및 임대차 관계 사실 확인서, 사업자 등록증 등 제출하셔야 하며, 임금 및 퇴직금 등 근로 관계 채권자일 경우 체불 임금 확인서나 법원 확정 판결문, 원천 징수 영수증 등 제출 필요하십니다.
가압류, 가처분 등 집행력 있는 권원 채권자일 경우 소장 사본 및 집행 권원 사본, 연체 이자 채권 계산서 등 첨부하여 제출하시면 됩니다. 모든 채권자 배분 계산서 작성 시 연체 이자 및 임차인 월세 미납 시 미납 금액 부분 기재하여야 향후 배분 이의 신청 당하지 않습니다.
공매 낙찰 후 [환가 대금] 배분 계산서에 따라 배분 기일 무통장 입금 받으실 수 있으며, [가압류 공탁금 회수 방법] 주의점 참고하시기 바랍니다. 채권자 배분 기일 출석하지 않았거나 원인 증서 등 제출 없이 배분 신청하였다면 배분 받으실 수 없으니 주의하셔야 합니다.
가압류 채권 미확인 사유 및 배분 이의 신청 접수 시 배분 지급 유보 되실 수 있으며, 채권 회수 힘드실 경우 [채무 불이행자] 명부 등재 신청 고려해 보시기 바랍니다. 배분 금액 채권 가압류 및 명도 하지 않은 임차인 보증금 지급 정지되시니 명도 확인 후 배분 받으셔야 합니다.
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