깡통 전세와 전세보증보험

시세보다 전세 보증금이 높은 깡통 전세 사기는 미리 세심한 확인으로 예방해야 하는데 전세 임대차 계약 시 시세, 대출, 전입, 전세권, 전세 보증 보험 가입 등 주의 사항 및 예방 방법과 전세 보증 보험 가입 불가 사유 및 가입 기간, 한도를 정리해 보았습니다.

 

 

 

아파트 및 주택 전세 계약 시 가장 중요한 일은 보증금 보호이며, 신축 빌라 및 분양 전 아파트일 때 깡통 전세 사기가 많을 수 있어 주의해야 합니다. 오피스텔, 다가구 등 원룸 전세 계약 시 주의 사항 및 확인 서류도 참고하셔서 안전한 계약하시기 바랍니다.

 

◐ 깡통 전세 예방 방법

 

깡통 전세는 아파트 및 빌라 등 건물 매매 가격보다 전세 보증금이 높은 물건을 말하며, 전세 임대차 계약 전 시세 확인은 기본으로 해야 합니다. 아파트일 때 KB 시세 70%, 빌라 주택 등은 현재 매물 시세 70% 이하로 전세 계약을 진행해야 안전합니다.

 

주택 담보 대출이 있는 아파트, 오피스텔, 빌라 등은 특약으로 대출 상환 조건을 넣으면 효과적이나 불가능 할 경우 대출 포함 시세 70% 이내로 전세 계약을 진행해야 합니다. 아파트 전세 계약 시 지역 미분양이 많은 곳은 피해야 하며, 미분양 아파트 지역 리스트 확인이 필요합니다.

 

시세 10억 아파트일 때 근저당 4억이 있을 경우 보증금 포함 7억을 넘지 않는 계약을 진행해야 하며, 대출 상환 조건 시 마찬가지로 7억 이하 임대차 계약이 안전합니다. 다만, 전세 구하기 어려운 지역일 때 전세 보증 보험 가입 여부 확인이 중요합니다.

 

오피스텔 전세 계약 시 전입 신고하지 않는 조건이 있는데 대항력 및 우선 변제권 상실로 보증금 보호가 되지 않기 때문에 피해야 하는 계약입니다. 아파트, 빌라 등 전세 계약 후 이사 당일 반드시 전입 신고해야 대항력을 갖출 수 있으며, 확정 일자는 미리 받아도 무방합니다.

 

임차인 대항력 및 우선 변제권은 해당 내용 확인 부탁 드리며, 재건축, 지역 주택 조합, 전세 보증 보험 가입으로 전액 보호되지 않는 아파트 등이나 신축 건물이라 전세 보증 보험 가입 불가 시 전세권 설정으로 보증금을 보호할 수 있습니다.

 

전세권 설정으로 설정 당일 대항력 및 우선 변젝권 발생 가능하며, 보증금 미반환 시 바로 임의 경매 신청할 수 있습니다. 다른 사유로 부동산 경매 및 공매 진행 시 배당 요구나 대출 등 개인 사정으로 입찰 불가능 할 때 전세권을 NPL 매도 할 수 있습니다.

 

전세 보증금 보호 방법 중 가장 좋은 방법이 [전세 보증 보험] 가입이나 전세 보증 보험 가입도 가입 당시 약관에 따라 보호되지 않을 수 있어 보험 가입 전 미리 보증 보험 약관 확인 및 이행이 필요합니다. 보험 가입 불가 시 대출 상환 조건으로 선순위 전세권 설정하시기 바랍니다.

 

 

◐ 전세보증보험 가입 불가 사유

 

전세 보증 보험 가입 시 전입 신고 및 확정 일자를 발급 받지 않거나 늦게 발급할 때 보증금 반환 심사 청구 시 거절 사유가 되니 주의해야 합니다. 부동산 공인중개사 날인 없는 임대차 계약서 역시 전세 보증 보험 가입 불가 사유가 되니 직거래를 피하시기 바랍니다.

 

불법 증축, 근생 주택, 위반 건축물일 때 전세 보증 보험 가입이 불가능 합니다. 전세 계약할 때 해당 아파트 및 주택 등기부등본과 건축물 대장 확인은 필수 사항으로 등기부등본 보는 방법 확인 후 건물 하자 또는 권리 설정 순위를 정확히 판단하셔야 합니다.

 

 

◐ 전세보증보험 가입 기간과 한도

 

전세 보증 보험 가입 시 SGI 서울 보증 보험과 주택 도시 보증 공사 HUG 중 선택할 수 있으며, SGI 서울 보증 보험 가입 기간은 임대차 계약 후 10개월 이내 HUG는 1년 이내입니다. 전세 보증 보험 가입 시 집 주인 동의 및 HUG 가입 방법 미리 확인하시기 바랍니다.

 

SGI 서울 보증 보험 가입 한도는 아파트일 때 무제한 기타 주택 10억 이내이며, HUG 보험은 수도권 7억, 비수도권 5억원의 보증 한도를 가집니다. 아파트 및 주택 전세 보증금이 높을 때 SGI 선택하시고, HUG 한도 내에 있을 경우 HUG 가입하시면 됩니다.

 

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