화성시 능동의 아파트 사건번호 2020타경68174 경매 물건에 대한 경매 권리분석 내용입니다. 낙찰된 물건으로 동탄 모아미래도 아파트의 간략한 지역 정보와 부동산 경매 권리분석 공부에 필요한 임차권과 교부청구에 대해 정리해 보았습니다.
◐ 동탄 모아미래도 아파트 지역 정보
화성시 능동 동탄 모아미래도 아파트는 926세대 아파트로 2008년 준공된 아파트입니다. 동탄 모아미래도 아파트는 고속도로 인근에 있어 교통 이동에 편리한 위치이고, 조용한 생활권을 형성하고 있습니다. 초등학교는 도보 5~7분 거리에 위치하고 있기에 아이를 양육하는 분들에게 장점이 되겠습니다.
◐ 동탄 모아미래도 아파트 2020타경68174 권리분석
집행관 현황조사 당시 점유자를 만나지 못하였고, 전입세대 열람 내역에는 세대주가 존재하지 않는다고 합니다. 그런데 임차권등기가 되어 있습니다.
문건접수 내역을 보면, 최초 미체납 청구서를 제출한 후 다시 교부청구서를 제출했습니다. 세금 체납 부분이 미미하다는 반증이 되기에 권리분석에 활용할 수 있습니다.
매각물건명세서에 임차인이 둘이 존재합니다. 그런데 실제 두 명의 임차인은 아닙니다. 주택도시보증공사가 임차인 김**의 보증금 반환 채권을 양수한 것이기에 임차인은 한 명입니다. 말소기준권리는 2020-08-11 강제경매개시 결정입니다.
임차인의 전입은 2016-11-04일 입니다. 확정일자는 2016-09-05 입니다. 대항력은 2016-11-05일 0시부터 발생이 되고, 확정일자가 아무리 빠르더라도 우선변제권의 효력도 2016-11-05일 부터 발생됩니다.
말소기준권리가 2020-08-11 이기에 말소기준권리보다 앞서는 선순위 임차인이며, 배당에서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않는 경우 보증금 전액이 낙찰자 인수입니다. 사실 강제경매개시 결정이 임차권자와 동일하지만, 공부에서는 아아두어야 합니다.
임차권 등기일인 2019-11-08 이후 미납 관리비는 낙찰자 인수입니다. 임차인이 실제 거주하지 않았기에 임차권 등기일 이후 미납 관리비 부분을 정확히 확인해 부대 비용 산정해야 합니다.
본 물건의 권리분석은 임차권을 양수한 주택도시보증공사가 선순위 임차인의 지위를 같이 가지고 있기에 후순위 세금 체납이 없는 경우 안전하다 할 수 있습니다. 미체납 교부 청구 이후 교부 청구가 접수되었기에 세금 부분도 적다고 예상할 수 있는 물건입니다.
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