상생 임대인 직전 임대차 계약 주의점

상생 임대인이 되기 위한 기본 조건인 [직전 임대차 계약]과 [상생 임대차 계약] 기준과 차이를 정리해 보았습니다. 상생 임대인의 의무 임대 기간과 다주택 비과세 적용 및 임대차 계약 승계, 임대차 기간 공백, 청약 아파트 임대차 계약, 다가구 상생 임대인 주의점을 정리해 보았습니다.

 

 

 

상생 임대인은 기본 조건을 충족할 경우 1주택을 비롯하여 다주택자, 등록 임대 사업자의 민간 임대 주택도 혜택을 받을 수 있으며, 계약갱신청구권으로 인한 임대료 5% 이내 인상도 상생 임대인으로 인정 받을 수 있습니다.

 

◐ 상생 임대인 직전 임대차 계약 상생 임대차 계약 차이

 

 

 

상생 임대인의 기준이 되는 [직전 임대차 계약]은 소유권 이전 등기(주택 취득) 후 임대차 계약을 말합니다. [상생 임대차 계약]은 [직전 임대차 계약]에서 보증금 5% 이내 인상된 계약을 의미하며, 의무 임대 기간 1년 6개월 이상을 준수한 계약이어야 합니다.

 

의무 임대 기간은 실제 임대 기간을 인정하며, 1년 6개월을 기준으로 인정하게 됩니다. 2년 계약인데 1년 5개월 후 퇴거 했을 경우 인정되지 않으며, 1년 6개월 이상 거주 후 퇴거는 해당 거주 기간을 인정받을 수 있습니다. 묵시적 갱신으로 연장된 기간도 인정됩니다.

 

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◐ 상생 임대인 다주택 비과세 적용

 

상생 임대인 다주택자 비과세는 조정 지역 내 주택 3채가 있을 경우 각 주택에 대해 상생 임대인 임대료 5% 이내 인상을 지켰더라도 주택 A, B, C를 차례로 매도할 때 A, B, C 모두에 적용 되는 것이 아니라 마지막에 매도하는 주택 C의 비과세 거주 요건을 인정해 주는 것입니다.

 

때문에 1주택이 아닌 다주택인 경우 상생 임대 주택 매도 시 가장 차익이 높은 주택을 마지막에 매도하여 비과세 혜택을 받는 것이 유리합니다. 주택 연금 가입 시 임차인 보증금 여부에 따른 가입 유형 및 혜택 비교는 정리한 글을 참고 부탁 드립니다.

 

◐ 상생 임대인 계약 주의점

 

상생 임대인 제도에 [직전 임대차 계약]과 [상생 임대차 계약]의 계약 주체인 임대인은 동일해야 하지만, 임차인은 변경되더라도 상관 없습니다. 다만, 소유권 이전 등기(주택 취득) 후 [직전 임대차 계약]이 적용되기 때문에 만약 임대차를 승계한 경우 새로운 계약부터 적용됩니다.

 

아파트 취득 당시 임차인이 계약갱신청구권을 사용한 상태에서 승계라면, 계약 종료 후 임대차 계약이 [직전 임대차 계약]이 되기 때문에 현재 임차인과 새로운 계약을 하거나 새로운 임차인과 계약을 할 때 상생 임대인 5% 상한은 적용하지 않아도 됩니다.

 

상생 임대인 혜택은 기존 임대차의 승계는 인정되지 않기 때문에 주의해야 하며, 갭투자 등 임차인이 있는 주택 매매 계약에서 상생 임대인의 [직전 임대차 계약]을 인정 받기 위해서는 소유권 이전 등기 이후 임차인과 새로운 계약서를 작성해야 합니다.

 

상생 임대인 제도는 임대차 기간 중 공실로 인해 계약 공백이 있더라도 상관 없으며, 아파트 매수 후 임대인이 직접 거주하다 새로운 임대차 계약을 체결해도 무관합니다. 다만, 계약서나 확인서 등 문서 상 계약금 지급이 아닌 계좌 이체를 통해 계약금 지급이 확인되어야 합니다.

 

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아파트 청약 당첨 후 단계는 계약금, 중도금, 잔금 및 소유권 이전이 있는데 이 단계에서 소유권 이전이 되는 잔금일 이후의 임대차 계약은 상생 임대인의 [직전 임대차 계약]으로 인정되지만, 소유권 이전 등기 전 미리 계약한 임대차는 [직전 임대차 계약]으로 인정되지 않습니다.

 

호실이 여러 개인데 소유주는 한 명인 다가구 주택은 다가구 주택 호실을 구분하여 매도할 경우 해당 호실에 대해 상생 임대인 조건을 충족해야 하고, 다가구 전체를 매도할 때는 모든 호실에 임대차가 상생 임대인 조건에 부합해야 하기 때문에 주의해야 합니다.

 

 

 

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