전세나 월세 임차인이 보증금을 반환 받지 못했을 때 보증금 반환 소송을 제기할 수 있는데 일반적인 상황과 경매 공매시 소송을 신청할 수 있는 시기를 정리해 보았습니다. 전세 보증금 반환 소송 신청 방법과 소송 신청에서 주의해야 할 사항 및 추가 주의사항을 정리해 보았습니다.
◐ 전세 보증금 반환 소송 시기
보증금 반환 소송은 전세나 월세로 거주하는 임차인이 임대차 계약 기간이 종료되었는데도 보증금을 반환 받지 못했을 때 제기하는 소송입니다. 보증금 반환 소송은 임대차 계약 기간 종료 전에는 신청할 수 없으며, 계약 종료 후 보증금을 반환 받지 못했을 때 신청할 수 있습니다.
임대차 계약이 종료되기 2 ~ 6개월 전 묵시적 갱신이 아니라는 증거로 계약 해지 의사를 밝힌 통화 녹음이나 문자, 내용증명 등을 통해 확보해 두어야 임대인이 묵시적 갱신을 주장할 수 없기 때문에 전세 보증금 반환 소송에 유리합니다.
부동산 경매나 공매로 인해 배당으로 보증금을 반환 받지 못한 임차인은 경매나 공매 진행 중 임대차 계약 기간이 먼저 종료되었더라도 묵시적 갱신으로 계약 연장이 되었기 때문에 부동산이 매각으로 소유권 이전된 시점이 계약 종료 시점이 됩니다.
경매나 공매 진행 전 임대차 계약이 종료된 임차인의 보증금 반환 소송 시기는 계약서 상 임대차 계약 기간 종료 시점에 할 수 있으며, 배당으로 보증금을 반환 받지 못했을 때 신청해도 무관합니다. 다만, 금전 채권 소멸 시효인 10년 이내에 제기해야 합니다.
◐ 전세 보증금 반환 소송 신청방법
전세나 월세 보증금 반환 소송 전 보증금 회수 방법으로 간이 민사소송 절차인 민사조정제도를 이용할 수 있는데 민사조정제도를 이용하기 위해 임차인은 등기부등본 상 임대인 주소지 관할 법원에 민사조정신청서를 작성하여 제출하면 됩니다.
전세 보증금 반환 소송 신청도 민사조정제도 신청과 비슷한데 [대한민국법원 전자민원센터]에 접속하여 [민원안내]의 양식 모음에서 [임대차 보증금 반환 청구의 소]를 다운로드 하거나 [전세 보증금 반환 청구의 소]를 다운로드하여 작성 후 관할 법원에 제출하면 됩니다.
◐ 전세 보증금 반환 소송 주의점
전세 보증금 반환 소송을 진행하며, 이사를 해야 하는 경우 임차권 등기를 설정해야 기존 주택 임대차 계약의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다. 임차권 등기도 임대차 계약 종료 후 보증금의 일부 또는 전부를 반환 받지 못했을 때 신청할 수 있습니다.
전세 보증금 반환 소송에서 임대인이 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권을 사용했다고 주장할 수 있기 때문에 통화 녹음, 문자, 내용증명 등 증빙 서류를 반드시 첨부하여 제출해야 합니다. 보증금 반환에 대해 임대인이 연락을 회피한 증거도 함께 제출하는 것이 소송에 유리합니다.
부동산 경매나 공매가 진행되는 경우 선순위 임차인은 배당(배분) 요구 신청을 하거나 신청하지 않더라도 보증금 보호가 되기에 상관 없지만, 후순위 임차인은 배당(배분) 요구하더라도 보증금을 보호 받을 수 없는 상황이 많기 때문에 전세 보증금 반환 소송을 바로 신청하는 것이 좋습니다.
전세 보증금 반환 소송은 금전 채권이라 10년의 소멸 시효를 가지는데 보증금 반환이 늦어져 발생한 이자 비용 등 채권은 소멸 시효가 3년이기 때문에 이 부분도 주의해야 합니다. 임대인이 재산 은닉이나 연락 두절 등 사유가 발생할 수 있어 소송 제기는 빨리 하는 것이 유리합니다.
전세 보증금 반환 소송과 함께 임대인의 부동산(임대차 포함), 차량, 통장, 기타 재산을 확인하여 가압류 설정을 먼저 하는 것이 좋습니다. 가압류가 설정되지 않은 상태에서 임대인이 이혼, 증여 등 채권 반환 회피를 하는 악의적인 행동을 할 수 있기 때문입니다.
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