채무자 재산 가압류 및 압류 종류는 부동산, 자동차, 주식, 저작권, 유체 동산 등 다양하게 존재하나 월세 및 전세 보증금 압류 시 기본 생활권을 압박할 수 있는 장점이 있습니다. 보증금 압류 시 임대인 협조를 얻는 방법 및 전세, 월세에 따른 주의점을 정리해 보았습니다.
보증금 압류 시 중요한 부분은 계약 당사자가 채무자 본인일 때 효과가 있는 것이며, 가압류 재산 종류에 따른 공탁금 비율이 다르다는 부분을 절차 진행 전 체크해야 합니다. 실무에서 보증금 압류 시 임대인 협조가 어려운 경우가 있으나 극복할 수 있는 방법이 존재합니다.
◐ 보증금 압류 임대인 협조 얻는법
전세 및 월세 보증금 압류 시 제 3 채무자는 임대인이 되며, 부동산 소유자인 임대인은 [진술 최고]를 통해 법원에 임대차 계약 여부 및 보증금 여부를 제출하게 됩니다. 다만, [진술 최고] 절차는 강제 사항이 아니기 때문에 집 주인이 거부할 수 있는 단점이 있습니다.
실무 절차에서 임대인 50% 정도 내용 증명 또는 직접 방문 시 협조하며, 나머지 50% 집 주인은 압류 사건에 연루되는 것을 싫어합니다. 이때 법적 절차 진행 전 협조가 되지 않았을 때 유체 동산 압류 진행 등으로 임대인이 피해 입을 수 있는 상황들을 미리 고지하면 효과적입니다.
예를 들어 보증금 압류와 유체 동산 압류 동시 진행 시 계약이 얼마 남지 않은 임대인은 도주한 채무자로 인해 명도 소송을 진행하게 될 수 있는 부분과 법 절차로 인한 기간 동안 새로운 임대차가 힘들 수 있는 부분 등으로 설득할 수 있습니다.
유체 동산 압류 시 모든 물품에 대한 압류 처분이 아닌 일부 물품 압류 처분이기 때문에 임대인 역시 남은 물품 때문에 새로운 임차인 계약이 힘들 수 있고, 별도 명도 소송 비용 발생 및 시간 손실을 볼 수 있는 부분을 인지할 때 대다수 압류 절차에 협조하는 편입니다.
설득에도 보증금 여부를 협조하지 않을 때 제 3 채무자인 임대인을 상대로 [추심금 청구 소송]을 진행하면 됩니다. 임대차 정보 확인 시 강제 확인 방법은 없으나 [추심금 청구 소송] 진행으로 법원에 출석해야 하는 상황이라면, 대부분 임대인이 협조하는 편입니다.
◐ 전세 보증금 압류 주의점 활용법
채무자 전세 및 월세 임대차 계약 시 대출을 활용했을 경우 보증금 전부 또는 일부에 대해 은행 질권 설정이 되어 있어 추심 할 보증금이 없을 수 있습니다. 다만, 형사 사기 고소 시 필요한 거주지 정보 및 가족, 지인을 통한 재산 은닉 정보 확보에 효과적으로 활용할 수 있습니다.
채무자가 유명 인사일 때 형사 고소는 더욱 효과적이며, 고소장은 처벌을 위한 수단이고, 민사 재판은 채무 변제 수단으로 민사 소송에서 증거를 모두 제출하지 않도록 주의해야 합니다. 은닉, 허위 양도 차명 재산 확인을 위해 민사 재판은 최대한 증거 제출 없이 활용해야 합니다.
◐ 월세 보증금 압류 주의점
채무자 보증금이 매달 차임을 지급하는 월세일 때 압류 시 월세 납부를 하지 않을 수 있어 주의해야 합니다. 계약 기간이 남아 있는 월세 임대차 시 보증금에서 미납 월세를 제하기 때문에 채무 변제 시 어려움을 겪을 수 있으니 압류 전 남은 계약 기간 확인이 우선 되어야 합니다.
월세 계약일 때 압류 시점이 중요하며, 계약 종료를 얼마 남기지 않았을 때 압류 하는 것이 가장 효과적입니다. 다만, 중도 계약 해지할 수 있기 때문에 채무자가 압류 될 수 있다는 부분을 알지 못하게 하는 것이 중요하며, 보증 보험 가입 여부 확인도 필요합니다.
월세 및 전세 보증금이 보증 보험에 가입되어 있을 때 미리 채무자 통장 가압류 절차를 진행해야 채무 변제에 효과적이며, 형사 고소는 채무자 도주 방지 효과를 가집니다. 경찰 조사 시 주의 사항 및 가족 동행 거절 사유를 미리 확인하는 것도 필요합니다.
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