경공매길잡이 최우선변제금편

최우선변제금은 소액임차보증금이라고 불리기도 합니다. 부동산 경매나 공매 실행에서 대항력이 없는 후순위 임차인의 보증금을 최소한의 한도로 보장해 주는 제도인 최우선변제금의 의미와 조건을 정리해 보았습니다. 최우선변제금 예시와 주의사항도 확인해 보시기 바랍니다.

◐ 최우선변제금 의미

최우선변제금은 대항력이란 것을 모르는 임차인들을 보호하기 위해 주택임대차보호법으로 일정 조건에 충족할 경우 보증금의 일부 금액을 보장해 주는 제도입니다. 월세나 전세로 거주하는 임차인일 경우 보증금의 최우선변제 조건을 확인하는 것이 좋습니다.

대항력과 우선변제권에 대해 이해가 되지 않으실 경우 따로 정리한 글을 참고해 주시기 바랍니다.

주택임대차보호법이 생기면서 임차인들에게 대항력이란 권리가 생기게 되었습니다. 대항력과 확정일자로 인한 우선변제권 순위가 밀려 부동산 경매 및 공매에서 보증금 보호가 되지 않는 경우들이 많습니다. 최우선변제금은 최소한의 임차인 보호 장치입니다.

최우선변제는 최선순위 담보물권(저당, 근저당 등)의 설정 일자를 기준으로 해당 년도의 지역과 보증금 범위내에 있을 경우 임차인에게 최우선변제금을 0순위 배당하게 됩니다.

최우선변제금은 부동산 경매개시결정등기 이전 전입을 갖추고, 배당요구종기일 안에 배당요구신청서를 법원에 제출해야 보호받을 수 있습니다. 최우선변제금의 경우 우선변제권처럼 확정일자는 없어도 되며, 점유와 전입신고만 있어도 신청할 수 있습니다.

근저당권이 2021년 5월 10일에 설정되었고, 임차인의 전입이 2021년 5월 19이라고 가정해 보겠습니다. 이 경우 임차인의 전입은 2021년 5월 11일 이후이나 근저당권 설정이 5월 10일이기에 최우선변제금 범위는 2018년 9월 18일 기준으로 적용됩니다.

만약 임차인의 보증금이 1억 5천만원일 경우 보증금 한도 초과로 어느 지역이라도 최우선변제금 대상이 될 수 없습니다. 근저당권 설정이 2021년 5월 11일이라면, 서울 지역 1억 5천만원 이하 임차인은 5천만원까지 최우선변제금 보호를 받을 수 있습니다.

최우선변제금의 배당은 부동산 경매 및 공매 낙찰가의 1/2 한도에서 보장하게 됩니다. 만약 최우선변제금이 5천만원이라도 낙찰 금액이 5천만원일 경우 1/2 한도인 2500만원만 보장받을 수 있기에 주의해야 합니다.

임차인이 아닌 투자자일 경우 최우선변제금(소액임차보증금)을 명도에 활용할 수 있는데 그 방법은 아래 정리한 글을 참고해 주시기 바랍니다.

부동산 경매나 공매에서 현재 물건지에 거주하거나 임차권 등기 등의 조치를 취하고, 점유하고 있는 임차인을 내보내는 과정을 명도라고 합니다. 임차인의 소액임차보증금을 부동산 경매와 공

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