부동산 경매 및 공매에서 등기부등본과 전입세대 열람으로 기본적인 권리분석을 할 수 있게 작성하는 것이 통합등기부입니다. 통합등기부 작성에 필요한 전입세대 열람 내역서 발급 방법과 7가지 말소기준권리로 통합등기부를 만드는 방법 및 주의점을 정리해 보았습니다.
◐ 통합등기부 전입세대 열람 발급 방법
통합등기부를 만들기 위해 등기부등본과 전입세대 열람을 발급해야 합니다. 등기부등본은 주소만으로 발급되지만, 전입세대열람 내역서는 부동산 경매 및 공매의 경우 예외적으로 이해관계인이 아니라도 발급할 수 있습니다.
전입세대 열람을 발급하려면, 법원 사이트나 다른 경매 사이트의 해당 물건 정보지를 출력하여 신분증 지잠 후 주민센터나 행정복지센터를 방문하시면 됩니다.
통합 등기부를 작성하기 위해 우선되어야 할 말소기준권리의 종류와 이해는 이전 글을 참고해 주시기 바랍니다.
상가의 경우 세무서에서 사업자등록을 확인해야 하는데 개인정보를 이유로 발급이 어렵습니다. 대신 법원 자료 중 집행관이 확인한 현황조사보고서와 매각물건명세서 정보로 확인하실 수 있습니다.
말소기준권리를 쉽게 찾을 수 있고, 전입자 정보 및 특수 권리, 물건의 하자 정보를 확인할 수 있는 매각물건명세서 보는 방법은 이전 내용을 참고해 주시기 바랍니다. 매각물건명세서에서 찾을 수 있는 정보를 보는 방법입니다.
◐ 부동산 경매 및 공매 통합등기부 만드는 방법
등기부등본과 전입세대 열람 내역서가 준비되었다면, 통합등기부를 만들 수 있습니다. 임차인이 없는 경우와 임차인이 근저당권과 동일한 경우를 예로 설명해 드리겠습니다. 기본적인 등기부등본의 권리 내용은 아래와 동일하다고 가정하겠습니다.
ㄱ. 2019년 8월 8일 압류
ㄴ. 2020년 3월 15일 임의경매개시결정
ㄷ. 2018년 1월 15일 근저당
임차인이 없는 경우 위의 등기부등본 권리 내역으로 통합등기부를 작성하면 다음과 같습니다.
ㄱ. 2018년 1월 15일 근저당권(말소기준권리)
ㄴ. 2019년 8월 8일 압류
ㄷ. 2020년 3월 15일 임의경매개시결정
7가지 말소기준권리인 저당, 근저당, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기, 선순위 전부 전세권 중 2018년 1월 15일 근저당권이 말소기준권리가 되고, 이후 권리는 소멸하게 됩니다.
만약 위의 경우 임차인이 2018년 1월 15일 전입신고가 되었을 경우 임차인의 전입에 의한 대항력 발생일을 통합등기부에 함께 작성하면 됩니다. 임차인의 대항력과 우선변제권에 대해 이해가 어려우신 경우 대항력 우선변제권 언제부터 생길까 글을 참고해 주시기 바랍니다.
ㄱ. 2018년 1월 15일 근저당권(말소기준권리)
ㄴ. 2018년 1월 16일 임차인 대항력 발생 시점
ㄷ. 2019년 8월 8일 압류
ㄹ. 2020년 3월 15일 임의경매개시결정
임차인의 전입일과 근저당권 설정일자는 동일하나 대항력 발생일이 16일 0시이기에 후순위 임차인으로 소멸하게 됩니다. 만약 임차인의 전입이 14일인 경우 근저당권보다 앞서는 선순위 임차인이 되어 미배당 보증금은 낙찰자가 인수하게 됩니다.
부동산 경매나 공매 배당에서 임차인과 말소기준권리가 동일한 날짜일 경우 실제 배당은 1/2로 되지만, 임차인의 확정일자에 따른 우선변제권도 대항력 발생 시점과 동일해야 합니다.
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