부동산 권리 분석 시 말소기준권리를 쉽게 찾을 수 있고, 주의 사항을 확인할 수 있는 서류 [매각물건명세서] 보는 방법 중 인터넷을 통한 확인 방법 및 유료 사이트 정보, 매각물건명세서 권리 분석 시 주의점과 하단 특수 권리 주의 사항을 정리해 보았습니다.
매각물건명세서는 최선 순위 설정 일자, 배당 요구 종기일, 점유자 정보, 매각 부동산 특이 사항을 기록한 서류로 기본 권리 분석에 활용할 수 있으며, 기록되지 않은 특이 사항 존재 시 매각 불허가 또는 매각 취소 신청에 활용할 수 있습니다.
◐ 경매 매각물건명세서 보는 방법
매각물건명세서는 법원에서 무료 제공하는 자료로 법원 방문과 사이트에서 확인할 수 있습니다. 인터넷 확인 방법은 [대한민국 법원 법원 경매 정보] 접속 및 로그인하여 상단 카테고리 [경매 물건], [물건 상세 검색] 선택 후 사건 번호를 검색하면 됩니다.
법원 사이트 외에 사용할 수 있는 무료 옥션은 [두인 경매] 사이트를 활용하실 수 있으며, 부분 유료이기 때문에 초보자가 이용하기 편리합니다. 유료 옥션 사이트 중 가장 정보 및 정리가 잘 되어 있는 사이트는 지지 옥션, 옥션 원, 탱크 옵션 정도입니다.
◐ 매각물건명세서 주의점
매각물건명세서로 확인할 수 있는 사항은 경매 사건 번호 및 물건 번호, 말소기준권리, 점유자 정보, 유치권과 법정 지상권, 지역권, 선순위 가등기, 가처분 등 정보입니다. 특이 사항 없는 물건일 때 최선 순위 확인 및 점유자 대항력과 우선 변제권을 비교해야 합니다.
후순위 권리 중 예고 등기, 건물 철거 및 토지 인도 가처분, 진정 명의 회복 가처분 등 일부 후순위라도 인수되는 권리를 제외하면, 최선 순위 설정 일자로 말소기준권리를 찾아 임차인 대항력과 비교해 통합 등기부를 작성하면 됩니다.
사건 번호가 여려 개일 때 해당 사건 번호 매각물건명세서를 출력하시기 바랍니다. 입찰 서류 작성 시 잘못 기재할 경우 다른 물건에 입찰 되기 때문이며, 매각물건명세서 출력은 낙찰 후 발생할 수 있는 권리 및 물건 하자에 매각 불허가 신청 시 활용하기 위함입니다.
물건 번호는 다수 사건이거나 다수 물건 매각 시 존재하며, 물건 번호도 정확히 입력해야 합니다. 다른 물건 번호 입력 시 보증금 미달로 입찰 취소되거나 원하지 않는 물건 입찰로 투자 손실 가능성이 발생할 수 있어 주의해야 합니다.
단일 사건에 다수 물건 또는 다수 사건일 때 각 물건의 번호가 존재합니다. 단일 물건인 경우 기재할 필요가 없으나 물건 번호가 있는 사건은 반드시 물건 번호를 기재해야 합니다. 다수 물건일 때 공실이 아닌 선순위 임차인 물건은 명도에 활용할 수 있습니다.
선순위 임차인 존재 시 배당 요구 종기일 및 배당 요구 여부를 반드시 확인해야 합니다. 배당 요구 없는 임차인 보증금을 인수해야 하며, 배당 요구 종기일 내에 배당 요구 철회 시 마찬가지로 보증금 인수가 발생하게 됩니다. 배당 요구 철회 역시 배당 요구 종기일 내에 해야 합니다.
매각물건명세서 중간에는 전입 및 사업자 등록된 점유자 정보를 확인할 수 있으며, 7가지 말소 기준 권리보다 대항력이 앞서는 임차인 존재 시 권리 분석에 주의해야 합니다. 임차권 등기는 등기 일자가 아닌 대항력 발생 시점을 기준으로 권리 분석해야 합니다.
◐ 매각물건명세서 하단 특수권리 및 비고
매각물건명세서 하단 3칸에는 현황 상 물건 하자, 유치권이나 법정지상권, 분묘기지권, 가처분, 지역권, 구분 지상권, 지분 구분 소유권 등 특수 권리 내용과 매각으로 소멸되지 않는 인수 권리 내용이 있습니다. 권리 하자 부분 기록은 3칸 중 어디라도 될 수 있습니다.
하단 3칸 중 첫 번째 칸은 등기 부동산에 관한 권리 또는 가처분으로 인해 매각으로 그 효력이 소멸되지 않는 사항 선순위 가등기, 후순위라도 인수되는 예고 등기 등이 기재되며, 두 번째 칸은 매각에 따라 설정된 것으로 보는 지상권 개요 및 법정 지상권 등이 기록됩니다.
마지막 비고란은 그 외 유치권 및 부동산 특이 사항을 기록하는데 아파트, 토지, 공장, 창고 등의 유치권 금액 및 컨테이너 소재 정보도 확인할 수 있습니다. 경매 개시 결정 등기보다 점유가 느린 유치권은 감정 평가서 및 현황 조사 보고서 점유 확인 내용으로 해결하면 됩니다.
매각물건명세서 하단에는 위반 건축물 내용이나 기타 해당 물건 현황 상 특이 사항을 기록해 놓기 때문에 권리 분석에서 하단 기록 내용을 정확히 파악해야 합니다. 매각물건명세서에 기록되지 않은 권리 상 하자 또는 현황 하자 발생 시 매각 불허가나 매각 취소 신청이 가능합니다.
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