도로 투자 종류 방법 주의사항

부동산 투자 방법 중 도로 투자는 틈새 투자 방법으로 지목 자체 도로와 현황 도로가 있으며, 초보 투자자가 접근하기 힘든 장점이 있습니다. 건축, 재개발, 재건축, 보상, 지료 등 도로 투자 종류, 장단점 및 수익 내는 방법과 투자 주의 사항을 정리해 보았습니다.

 

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◐ 도로 투자 종류 장단점

 

 

 

지목 또는 현황 도로인 부동산으로 수익 낼 수 있는 방법은 5가지입니다. 가장 큰 수익 창출 방법은 후면 토지 모두 맹지로 만들 수 있는 대박 지적도 도로이며, 재개발과 재건축 보상 및 미지급 용지 보상 도로와 지료 청구 협의 방법이 있습니다.

 

도로를 이용한 투자는 다른 토지 물건에 비해 투자 금액이 낮은 장점과 부동산 틈새 투자 방법으로 높은 수익이 가능한 장점을 가집니다. 단점은 현장 조사와 보상 가능 여부 확인 조사 및 지료 조사 착오 시 사용이 불가능한 토지가 될 수 있는 점입니다.

 

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◐ 도로 수익내는 방법

 

 

 

도로 낙찰 시 후면 토지 건축이 되어 있지 않은 상태일 때 해당 도로 없이 건축 할 수 없기 때문에 가장 큰 수익을 올릴 수 있으나 지적도 및 현장 조사로 실제 현황 및 후면 필지들의 건축 가능 여부를 공법 상 확인해야 하며, 비오톱일 때 건축 여부 확인은 필수입니다.

 

재개발 지역 도로는 입주권 및 현금 청산 중 선택할 수 있으며, 지자체 조례에 따라 다르나 무주택자 30 제곱 미터 이상 유주택자 90 제곱 미터 이상 도로 소유 시 입주권이 나옵니다. 재개발과 달리 재건축은 토지와 건물이 모두 있어야 하기 때문에 현금 청산만 가능합니다.

 

정부 공공 사업 편입 도로나 국가 계획 시설로 지정된 도로 또는 이미 사용되고 있는 도로 중 보상 되지 않은 미지급 용지는 부동산 경매 또는 공매 낙찰 후 보상 청구 할 수 있습니다. 조사만 잘 될 경우 30% 이상 수익이 가능한 투자 방법입니다.

 

미지급 용지나 공공 사업 편입 도로 등은 부동산 경매 또는 공매 낙찰 시 지자체에서 바로 보상하여 소유권을 이전하는 일이 많아 보유 기간을 정하기 힘든 단점이 있어 단기 투자 방법으로 활용할 수 있습니다.

 

도로 보유로 인한 토지 사용 요금(지료) 청구는 투자 방법 중 가장 위험한 방법으로 다른 지목에 비해 도로 지료는 1% 정도이기 때문에 높은 수익 방법이 아닙니다. 다만, 해당 도로 이용자에게 협의 매도를 하는 방법으로 수익을 올릴 수 있습니다.

 

 

◐ 도로 투자 주의 사항

 

뱀처럼 생긴 일자 도로 필지 조사에는 반드시 후면 토지에 대한 지자체 건축 가능 여부 확인 및 현제 해당 도로로 건축 허가된 사실 여부 조사가 필요합니다. 이미 건축 허가가 되어 있을 때 지료 청구만 가능한 경우도 있기 때문입니다. 건축법 상 도로(공도)는 절대 투자하면 안됩니다.

 

재개발 재건축 도로일 때 재건축은 어차피 현금 청산만 가능하지만, 조합 사무실을 통해 해당 정비 사업 편입 도로 여부 확인이 필요합니다. 재개발 도로일 경우 재개발 단계에 따라 이전 소유자가 입주권 신청을 했는지 현금 청산을 선택했는지 확인해야 합니다.

 

재건축이나 재개발 현금 청산 정보를 조합에서 확인하기 어려울 때 인근 재건축, 재개발 사업지가 있었다면, 해당 정비 사업 현금 청산 금액을 현장 탐문으로 확인하면 됩니다. 가장 편한 방법은 주변 공인중개사 사무소에서 정보를 확인하는 것입니다.

 

재개발 도로 입주권 관련 조례는 지자체에 따라 다르나 서울은 무주택 30제곱 미터 이상, 유주택 90제곱 미터 이상 소유 시 입주권이 나옵니다. 다만, 조합에 따라 달라질 수 있는 부분이 있어 조합 사무실과 지자체 조례 모두 확인해야 하며, 지자체 확인은 정보 공개로 할 수 있습니다.

 

미지급 용지나 공공 편입 도로, 국가 계획 시설 도로 확인은 지자체 또는 도로 공사에 직접 방문, 전화, 정보 공개로 할 수 있으며, 주의 사항은 이미 보상 완료된 기지급 용지일 수 있어 반드시 투자 전 확인이 우선 되어야 하며, 감정 가격 대비 낮은 입찰이 필요합니다.

 

대부분 도로 보상은 감정 가격보다 낮은 경우가 80% 이상이고, 높더라도 정확한 보상 금액 확인이 어렵습니다. 정보 공개 및 현장 조사, 지자체 방문 조사로 어느 정도 보상 금액 확인이 가능하나 확실하지 않을 때 감정가 대비 낮은 입찰이 필요합니다.

 

미지급 용지 보상은 일반적으로 중로 1류 이상 도로일 때 가능하며, 보상 금액 확인은 담당 공무원이 지칠 정도로 계속 질문해야 얻을 수 있습니다. 토지 사용 요금(지료) 청구 시 반드시 지나가는 도로인지 막힌 도로인지 확인해야 합니다.

 

 

 

도로 사용자를 특정할 수 있는 막힌 도로만 지료 청구 가능하며, 사용자를 특정할 수 없는 도로일 때 지료 청구도 되지 않습니다. 이런 도로 낙찰 시 투자 금액 전액 손실이 발생되니 주의해야 합니다. 모두 이용할 수 있는 지나가는 도로일 때 길 막기도 할 수 없습니다.

 

길 막기 잘못할 때 형사 고소로 시작해 약식기소 후 민사 손해배상 청구까지 계속 받을 수 있어 주의해야 하며, 쉽게 생각하다 더 전문가를 만날 수 있는 점 숙지해야 합니다. 도로 지료 청구는 예금에 비해 낮은 이율로 해당 도로 사용자와 협의 매도를 위한 절차일 뿐입니다.

 

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