원룸 전세 계약 주의사항과 확인 서류

직장인 및 사회 초년생 원룸 전세 계약 시 소중한 보증금 보호를 위해 확인해야 할 사항들이 있습니다. 전세 대출 및 시설 철거 단점이 있는 근생 주택 계약 주의점 및 계약서 작성 전 불법 건축물, 다른 임차인 계약 확인 시 필요 서류를 정리해 보았습니다.

 

 

 

전세 및 월세 임대차 계약 시 오피스텔, 도시형 생활 주택, 빌라 등 어떤 건물이라도 보증금 보호를 위해 전세보증보험 가입 및 등기부 등본 권리 설정 사항을 자세히 확인해야 합니다. 부동산 계약 시 기본적으로 건축물 대장 및 등기부 등본 확인이 필요합니다.

 

◐ 원룸 전세 근생 주택 주의점

 

 

 

원룸 전세 계약 시 보증금이 저렴한 이유로 근생 주택을 선택할 경우 대출이 불가능하며, 월세 세액 공제가 불가능한 단점이 있어 주의해야 합니다. 거주 중 불법 용도 변경 적발 시 싱크대 및 취사 시설 철거 가능성이 있기 때문에 원룸 구할 때 피해야 할 주택 유형입니다.

 

근생 주택은 부동산 경매 및 공매 진행 시 굉장히 낮은 가격에 낙찰되는 단점이 있어 낙찰 대금 1/2 한도에서 배당 되는 최우선 변제금 보장이 위험할 수 있으며, 이행 강제금 등 세금 발생으로 전세 보증금 보호가 어렵습니다.

 

일반 원룸과 비교할 때 근생 원룸이 저렴한 편도 아니지만, 만약 계약할 경우 해당 지역 최우선 변제 한도 범위 내 월세 계약하는 것이 안전합니다. 월세 계약 시 옵션 특약, 이사 청소비 특약에 주의해야 하며, 신탁 건물 여부를 반드시 확인해야 합니다.

 

◐ 원룸 전세 계약 주의점

 

 

 

전세 계약 시 건축물 대장에 존재하지 않는 방 쪼개기 원룸 계약은 대항력과 우선 변제권이 발생되지 않습니다. 불법 증축 및 방 쪼개기 등 건축물 대장에 없는 호실은 전입 신고를 할 수 없기 때문에 주의해야 하며, 다른 호실로 전입 하라고 해도 계약하지 않는 것이 현명합니다.

 

다른 호실 전입 시 최우선 변제금 배당에서 대항력 자체가 인정되지 않거나 다른 임차인과 배당을 분배해야 하며, 배당 분배로 분쟁이 발생할 수 있습니다. 불법 위반 건축물도 전입 신고를 할 수 있을 때 주택 임대차 보호법으로 보호 받을 수 있습니다.

 

불법 위반 건축물은 전세 보증 보험 가입을 할 수 없기 때문에 주의해야 하며, 전세 보증 보험 가입에 집 주인 동의는 필요 없으나 일부 필요한 경우가 있고, HUG 가입은 스마트폰으로 간단히 확인할 수 있으니 원룸 계약이라도 반드시 전세 보증 보험에 가입하시기 바랍니다.

 

다가구 건물 및 다중 주택, 숙박 시설을 개조한 생활형 숙박 시설 등 소유자가 1명인 원룸에 모든 계약이 전세 계약일 때 전세 보증 보험 가입이 가능하지 않다면, 계약을 피해야 합니다. 먼저 전입한 임차인이 우선 변제권을 가지기에 배당 순위에서 밀려 보증금이 위험할 수 있습니다.

 

예를 들어 시세 10억 다가구 건물에 근저당 3억이 있을 경우 임차인 모두 전세 1억에 거주 시 3~4 순위 전입자를 제외한 임차인은 모두 보증금을 날릴 수 있어 위험합니다. 경매 또는 공매 70% 낙찰 시 7억 배당으로 보호되는 임차인은 4번째 전입까지 입니다.

 

전세 보증금이 낮아 소액 보증금 배당을 받을 수 있더라도 10명 임차인이 7억 배당금 중 1/2 한도인 3억 5천만원 내에서 소액 보증금을 배당 받을 수 있습니다. 최우선 변제금 한도 내에 있다고 안심하다 보증금을 배당으로 받지 못할 수 있으니 주의하시기 바랍니다.

 

◐ 원룸 전세 계약 확인 서류

 

 

 

원룸 전세 계약 시 임대인이 다른 임차인 모두 보증금이 낮은 월세라고 하더라도 서류 확인이 필요합니다. 계약서 작성 전 미리 위 체크 사항을 모두 확인 후 3가지 서류 추가 확인이 필요하며, 다가구, 다중 주택, 오피스텔 모두 동일하게 확인할 수 있습니다.

 

3가지 확인 서류는 해당 건물 모든 임차인 전입 세대 열람 내역서, 임대차 계약서 원본, 주민 센터에서 발급 가능한 건물 전체 임차인 보증금이 기재된 확정 일자 부여 현황입니다. 전입 세대 열람 내역 및 건물 확정 일자 부여 현황서는 임대인만 발급할 수 있습니다.

 

발급 요구 시 임대인이 귀찮아 거부할 수 있으나 보증금 보호를 위해 계약서 작성 전 설득하여 확인해야 하며, 공인중개사를 통한 계약 시 중재 요청하면 됩니다. 확인 불가 시 전세 보증 보험 가입 가능 여부를 반드시 확인하여 계약하시기 바랍니다.

 

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