NPL 채권 매입 방법 장단점

NPL(부실 채권)은 부동산 경매나 공매에서 양도세를 절세 할 수 있고, 배당 이익을 챙길 수 있는 훌륭한 투자 방법 중 하나 입니다. NPL 채권을 매입하는 일반적인 방법과 개인이 론세일 방식을 사용할 수 있는 매입 방법 및 NPL 매입 장점과 단점을 정리해 보았습니다.

 

 

 

NPL(부실 채권)은 은행에서 부실 비율 관리를 위해 이자 납부가 3개월 이상 연체 된 채권 중 일부를 판매하여 부실률을 조정하는 것으로 유동화 회사나 대부 업체에 채권 매도를 하게 됩니다. 채권에 따라 50%~100% 채권 원금 비율로 판매되기 때문에 수익성이 높은 채권입니다.

 

가압류 압류 차이 대처 방법

 

◑ NPL 채권 매입 방법

 

NPL 채권 매입은 유동화 전문 회사나 대부 업체 설립을 하지 않으면, 기본적으로 일반 개인이 론세일 방식 채권 매입은 어렵지만 [채무 인수 방식] 및 [사후 정산] 방식은 이용할 수 있습니다. 채무 인수나 사후 정산은 부동산 경매 사이트 NPL로 검색되는 연락처를 이용하면 됩니다.

 

부동산 경매 사이트에 채권 상담이라고 되어 있는 전화 번호를 이용하여 채권 매입 흥정을 하거나 직접 해당 유동화 회사를 찾아가면 되는데 전화로 최저 할인 가격을 물어보고, 방문하는 것이 좋습니다. 아파트 NPL은 거의 100% 채권으로 판매되나 연체 이자 부분에서 수익이 가능합니다.

 

금융권이 아닌 개인이나 일반 회사가 보유한 근저당이나 채권은 론세일 방식 매입이 가능한데 등기부등본의 주소로 채권 매입 의사를 우편 발송하거나 직접 방문, 사이트 검색으로 담당자와 통화 등을 통해 채권 매입 협상을 하면 되며, 위장 임차인 공략에 활용할 수 있습니다.

 

토지 별도 등기 종류 주의점

 

개인 근저당, 담보 가등기, 가압류 채권 매입 시 채권 계산서를 반드시 확인해야 하며, 개인 채권은 너무 높은 연체 이자를 설정하여 배당 이의 및 민사 소송으로 이어질 수 있어 주의해야 합니다. 10억 채권을 7~8억 매수 시 낙찰 없이 배당으로 2~3억의 이익을 볼 수 있습니다.

 

전세권도 NPL로 사용할 수 있는데 전세권 매입은 실제 임차인과 협상을 하거나 경매로 전세권이 나올 때 입찰하여 매입할 수 있으며, 임차권이나 임차인의 보증금을 NPL 사용 시 가압류 설정을 이용하여 NPL 활용이 가능합니다.

 

후순위 전세권이나 임차권은 상당히 낮은 가격에 매입 협상이 가능하기 때문에 배당 계산과 시세 및 매도 전략이 완벽할 때 매우 유용한 채권 매입 방법이 됩니다. 후순위 채권은 소멸되기 때문에 수익률을 높이려면, 직접 입찰로 채권액 전부를 사용하여 양도세 비과세 전략으로 가야 합니다.

 

지적상 대박 토지

 

예를 들어 1순위 근저당이 5억이고 2순위 전세권이 3억인데 부동산 시세는 8억이라면, 후순위 전세권은 소멸되는 채권이라 60% 가격인 1.8억에 매입하는 경우 직접 입찰을 8억에 하여 8억에 매도할 때 양도세는 전혀 없으나 실제 매도 차익을 1.2억 볼 수 있는 것입니다.

 

만약 직접 입찰이 아닌 배당으로 받을 때 낙찰 가격이 낮으면, 손해가 발생되거나 수익이 줄어들 수 있기 때문에 후순위 채권 사용은 채무 인수나 사후 정산처럼 직접 입찰하는 것이 유리합니다. 선순위 전세권 투자 주의 사항은 글 링크를 참고 부탁 드립니다.

 

 

◐ NPL 질권 매입 활용법

 

질권은 근저당을 담보로 설정하는 권리로 근저당권 변경 없이 질권자 설정이 가능하며, 질권 설정 내용이 등기부등본에 기재되지 않는 경우도 있습니다. 질권은 근저당의 소유권으로 본인 자금으로 매입하거나 질권 대출을 활용해 매입할 수 있습니다.

 

주택연금 당보 방식 비교

주택 연금 유형 비교

 

질권을 이용한 NPL 매입은 유암코 등 AMC 회사를 통해 직접 투자와 간접 투자가 가능하며, 부동산 경매 실행 도중 질권 설정이나 권리자 변경이 가능합니다. 질권을 채권 금액 100%에 매입했더라도 채권 최고액 연체 이자로 수익을 올리거나 더 높은 금액으로 매도할 수 있습니다.

 

질권 투자는 NPL 매수 거래를 몇 번 하면, 오히려 AMC나 대부 업체 쪽에서 질권 상품을 안내하는 일들이 많습니다. 채권 계산서와 수익률까지 계산하여 연락이 오는 일이 많기 때문에 먼저 NPL 투자를 해보면, 질권 매입에 대해서도 정보를 많이 얻을 수 있습니다.

 

 

 

질권과 비슷한 P2P 플랫폼 투자 방식이 있는데 P2P는 질권 설정이 아닌 대부 업체와 투자 계약이라 직접 투자는 힘들고, 투자 채권이 연체되었을 때 대부 업체와 투자자로 NPL 협상은 가능합니다. 질권 법정 지상권 물건 투자 시 항공 사진 방급 방법은 링크를 참고해 주시기 바랍니다.

 

통합 등기부 만드는법

 

개인이 론세일 방식을 활용할 수 있는 가장 좋은 방법이 질권 대출을 이용한 NPL 투자 방법인데 질권 대출은 근저당을 담보로 실행되는 대출로 90%까지 대출이 가능하지만, 6~9% 중금리 대출이기 때문에 채권에 대한 수익률 계산이 정확할 때 이용하는 것이 현명합니다.

 

연금저축 펀드 장단점

 

◑ NPL 채권 매입 장단점

 

NPL(부실 채권) 매입은 론세일 방식은 배당 이익과 매도 차익 모두 볼 수 있는 장점이 있으며, 채무 인수 방식이나 사후 정산은 매도 차익 부분의 장점만 볼 수 있습니다. NPL 사용 금액으로 바로 매도해도 양도세가 발생되지 않는 것이 NPL 채권 매입의 가장 큰 장점입니다.

 

NPL 양수도 계약에서 채권 매입 가격이 낮을 때 수익은 올라가게 되지만, 일반적으로 아파트는 낮은 금액 매수가 힘들고 토지나 공장, 창고 등은 비교적 낮은 금액 채권 계약이 가능합니다. 수익을 높일 수 있는 간단한 유치권 해결은 현황 조사 보고서를 활용하면 됩니다.

 

NPL(부실 채권) 매입은 무조건 좋은 것이 아니라 정확한 시세 판단과 배당 계산 및 해당 부동산의 미래 가치와 활용 방안이 마련되었을 때 빛을 발하는 것입니다. 채권은 저렴하게 매수했어도 시세 파악이 제대로 되지 않았다면, 투자 손실을 볼 수 있는 단점이 있습니다.

 

 

 

매입한 채권보다 등기부등본에는 확인되지 않는 채권인 최우선변제금과 당해세, 임금 채권 등을 파악하지 못하거나 등기부등본에는 후순위인 임차권이나 근로복지공단 체당금 등을 제대로 분석하지 못하면, NPL은 무용지물이 되니 주의해야 합니다.

 

차용증 우체국 확정일자 받는법 예시

차용증 우체국 확정일자 받는법 작성 예시